Ostatnie nabory do inwestycji potwierzone (sierpień i listopad 2022). Zapisy są już otwarte. Sprawdź szczegóły

Ryzyka związane z biznesem mieszkań na wynajem Nie ma inwestycji bez ryzyka. Ale ryzyka można ograniczać

Pierwsze zdanie o ryzykach nie może być inne niż: W każdej inwestycji inwestor musi liczyć się z możliwością straty części lub całości kapitału. Inwestycja nie jest lokatą bankową.

Ale…

Podstawowym założeniem biznesowym spółki jest generowanie stabilnego przychodu dla inwestorów przy minimalnym ryzyku. Tworząc biznes miałem na celu taką konstrukcję, która

najlepiej odzwierciedli samodzielne inwestowanie w mieszkania na wynajem dając jednocześnie możliwości dużej dywersyfikacji na tym rynku przy minimalnej kwocie inwestycji od 10.000 zł.

Najważniejsze cechy zmniejszające ryzyko inwestycji:

  • Spółka nie zaciÄ…ga kredytów – wszystkie zakupy realizuje za gotówkÄ™, nie ma wiÄ™c możliwoÅ›ci aby ktoÅ› przejÄ…Å‚ mieszkania, które sÄ… wÅ‚asnoÅ›ciÄ… spółki
  • Spółka jest wÅ‚aÅ›cicielem poszczególnych nieruchomoÅ›ci potwierdzonym aktami notarialnymi zakupu oraz wpisami w KsiÄ™gach Wieczystych (ksiÄ™gi bez obciążeÅ„)
  • Spółka nie zatrudnia pracowników – nie ma wiÄ™c dużych dodatkowych kosztów np. ZUS
  • PeÅ‚na przejrzystość – inwestorzy majÄ… dostÄ™p do Panelu Klienta z informacjami o kwotach, adresach nieruchomoÅ›ci oraz numerach ksiÄ…g wieczystych. Plus dostÄ™pem do wszelkich dodatkowych informacji za moim poÅ›rednictwem
  • Duża dywersyfikacja – niedostÄ™pna przy samodzielnym inwestowaniu
  • Optymalny dobór mieszkaÅ„ – lokalizacja, ceny zakupu, wysokoÅ›ci czynszów i zwiÄ…zana z tym opÅ‚acalność bazuje na ponad 6000 mieszkaÅ„ zarzÄ…dzanych przez grupÄ™ Mzuri obecnie i wielu mieszkaÅ„ zarzÄ…dzanych w poprzednich latach
  • Zapisy w umowach dotyczÄ…ce odsprzedaży udziałów do spółki (wyjÅ›cie inwestora) zabezpieczajÄ… pozostaÅ‚ych udziaÅ‚owców przed koniecznoÅ›ciÄ… szybkiej sprzedaży nieruchomoÅ›ci w doÅ‚ku kryzysu rynkowego za zaniżonÄ… cenÄ™
  • Ryzyko pÅ‚ynnoÅ›ci – podobne (a raczej mniejsze) jak w samodzielnym inwestowaniu w nieruchomoÅ›ci. Pomocny jest rynek wtórny – na którym przy bardzo pilnej potrzebie szybkiego wyjÅ›cia z inwestycji można odsprzedać udziaÅ‚y w spółce po cenie z dodatkowym dyskontem
  • Brak zapadalnych dÅ‚ugów oznacza że spółce trudno byÅ‚oby ogÅ‚osić upadÅ‚ość. Inwestorzy w spółce inwestujÄ… bez z góry okreÅ›lonego czasu wiÄ™c ryzyko braku spÅ‚aty zobowiÄ…zaÅ„ w zasadzie nie istnieje (ponieważ nie ma istotnych zobowiÄ…zaÅ„)…

I chyba najważniejsze:

Spółkę założyłem także dla moich prywatnych inwestycji. Dlatego wprowadziłem w spółce dla siebie dodatkowe uprawnienia kontrolne i nadzorcze. Jest to jedyna spółka wśród podobnych spółek inwestycyjnych grupy Mzuri gdzie kto inny niż Mzuri ma wpływ na najważniejsze decyzje i zasady funkcjonowania spółki!


Dlaczego w biznesie w zasadzie trudno znaleźć ryzyko upadłości?

Zgodnie z przepisami prawa spółka może ogłosić upadłość gdy traci możliwość realizowania swoich zobowiązań w stosunku do wierzycieli, a taka sytuacja w MZURI CFI Rodzinne Finanse
jest w zasadzie nie do pomyślenia:

  • nie mamy żadnych kredytów
  • nie mamy żadnych pracowników – wiÄ™c nie ma kosztów ZUS ani wypÅ‚at dla pracowników
  • ksiÄ™gowa amortyzacja zakupu nieruchomoÅ›ci powoduje że ksiÄ™gowo nie bÄ™dzie zysku do opodatkowania (gdy pojawia siÄ™ zysk to jest ksiÄ™gowo ‘anulowany’ przez amortyzacjÄ™ zakupu mieszkaÅ„) lub zysk bÄ™dzie minimalny – szczególnie w pierwszych kilkunastu latach.
  • zobowiÄ…zania dla inwestorów – pojawiajÄ… siÄ™ gdy pojawi siÄ™ zysk. Hipotetycznie gdyby żadnych zysków z biznesu nie byÅ‚o to wtedy zobowiÄ…zania spółki do inwestorów bÄ™dÄ… na poziomie 2,5% od kapitaÅ‚u (ponieważ poÅ‚owa zysku pochodzi z pożyczki – 50% wpÅ‚aty – na 5%, a druga z zysku z biznesu). Przy zaÅ‚ożeniu kapitaÅ‚u 10 mln zÅ‚ te 2,5% to 250.000 w skali roku. Gdyby faktycznie byÅ‚ z tym problem – dopÅ‚acÄ™ ten kapitaÅ‚ do spółki
  • inne zobowiÄ…zania – to koszty staÅ‚e nieruchomoÅ›ci – podatki i czynsze, media, plus koszty ksiÄ™gowoÅ›ci
  • inne zobowiÄ…zania – to wynagrodzenie dla firm realizujÄ…cych biznes – czyli grupy Mzuri za zarzÄ…dzanie najmem i za obsÅ‚ugÄ™ remontów i zakupów. Ale to sÄ… koszty które pojawiajÄ… siÄ™ wtedy gdy coÅ› siÄ™ dzieje. Jak nie ma wynajmu to wynagrodzenie dla Mzuri jest miniaturowe
  • inne zobowiÄ…zania to wynagrodzenie dla mnie i Mzuri za realizacjÄ™ projektu – w tym roku 0%, w drugim 1% a potem 1,5% rocznie.
  • To nie sÄ… koszty które powodujÄ… ryzyko upadÅ‚oÅ›ci biznesu.

Majątkiem spółki są zakupione nieruchomości (za gotówkę, nie na kredyt). A tutaj:

  • nie boimy siÄ™ wzrostów cen nieruchomoÅ›ci – nie zamierzamy nimi obracać liczÄ…c na sprzedaż z dużo wiÄ™kszym zyskiem. Kupujemy tylko wtedy gdy szacowany w danej lokalizacji (osiedle) zysk z najmu mieÅ›cie siÄ™ w limitach jakie sobie narzuciliÅ›my
  • nie boimy siÄ™ spadków cen nieruchomoÅ›ci – te wykorzystamy do kolejnych zakupów
  • nie boimy siÄ™ krachu na rynku cen nieruchomoÅ›ci – wtedy chÄ™tnie bÄ™dziemy je kupować, a historia pokazuje że nawet gdy ceny nieruchomoÅ›ci mocno tracÄ… to czynsze nadal rosnÄ…
  • biznes odporny na inflacjÄ™ – wraz z inflacjÄ… rosnÄ… czynsze

Czy jest to inwestycja bez ryzyka?

Nie. Nie ma inwestycji bez ryzyka (poza lokatą bankową i obligacjami skarbu Państwa). Występują ryzyka w zasadzie identyczne dla samodzielnego inwestowania w wiele mieszkań na wynajem:

  • zmiany prawne, dodatkowe opodatkowanie zmniejszajÄ…ce zysk, zakaz prowadzenia dziaÅ‚alnoÅ›ci opartej o wynajem dÅ‚ugoterminowy
  • spadek cen nieruchomoÅ›ci trwajÄ…cy wiele lat

Jeżeli inwestor ma przekonanie że prywatne inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest bardzo ryzykowne to nie powinien inwestować w nasz biznes.


Poniżej prezentuję szerzej wybrane ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem.

Ryzyko związane z brakiem stabilności systemu podatkowego i prawnego

Częste zmiany prawa oraz pojawiające się różne nowe podatki w różnych branżach wymagają wskazania że jest to jeden z elementów ryzyka dotyczący inwestycji w mieszkania na wynajem. Przy czym ryzyko to występuje także przy samodzielnym inwestowaniu na wynajem.

MZURI CFI Rodzinne Finanse dziÄ™ki Å›cisÅ‚ej współpracy z grupÄ… MZURI (ZarzÄ…dzajÄ…cÄ… w Polsce liczbÄ… ponad 6.0000 mieszkaÅ„ na wynamem) ma bezpoÅ›redni dostÄ™p do prawników i analiz sytuacji prawnej. Do której po prostu bÄ™dzie siÄ™ mogÅ‚a dostosować. W kontekÅ›cie prawno-podatkowym można wyobrazić sobie dziaÅ‚ania RzÄ…du powodujÄ…ce wyższe opodatkowanie takiej dziaÅ‚alnoÅ›ci. JednoczeÅ›nie trudno wyobrazić sobie sytuacjÄ™ w której zmiany przepisów i podatków spowodowaÅ‚yby że przychody z najmu zostaÅ‚yby w caÅ‚oÅ›ci 'zjedzone’ przez podatki. A nawet gdyby taka sytuacja miaÅ‚a miejsce to … cóż – wtedy pozostanie wygaszać biznes.

Ryzyko braku dywersyfikacji

InwestujÄ…c w kilka mieszkaÅ„, lub w mieszkania wyłącznie w jednym mieÅ›cie (a w szczególnoÅ›ci w jednej dzielnicy) inwestor ponosi ryzyko braku dywersyfikacji – zarówno iloÅ›ciowe jak i geograficzne.

MZURI CFI Rodzinne Finanse ma ten problem rozwiązany: posiadamy już wiele nieruchomości w wielu miastach.

Ryzyko zwiÄ…zane z sytuacjÄ… ekonomicznÄ… i gospodarczÄ…

Kryzys ekonomiczny i pogorszenie sytuacji gospodarczej może wpłynąć na spadek zainteresowanie najmem a tym samym brak przychodów z najmu.

Nasze metody ograniczania ryzyka to po pierwsze dywersyfikacja. A dodatkowo nabywanie mieszkaÅ„ w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Model biznesowy sprawdziÅ‚ siÄ™ w czasie COVID 2019 – gdzie wiÄ™kszość mieszkaÅ„ byÅ‚a wynajÄ™ta i nie byÅ‚o potrzeby obniżek czynszów (poza kilkoma wyjÄ…tkami – a i to tylko na kilka miesiÄ™cy).

Ryzyko upadłości spółki

W przypadku gdy spółka traci możliwość realizowania swoich zobowiązań powinna ogłosić upadłość.

Taka sytuacja w przypadku MZURI CFI Rodzinne Finanse jest w zasadzie trudna do wyobrażenia. Spółka nie posiada kredytów (mieszkania kupujemy wyłącznie za gotówkÄ™), nie zatrudnia pracowników (nie ma wiÄ™c zobowiÄ…zaÅ„ do ZUS), podatki pÅ‚aci od zysku (jeżeli nie bÄ™dzie zysku to nie bÄ™dzie podatku – ani zalegÅ‚oÅ›ci podatkowych), nie emituje obligacji (i nie ma tym samym zobowiÄ…zaÅ„ do wypÅ‚aty dużego kapitaÅ‚u w okreÅ›lonych terminach).

Ryzyko spadku cen mieszkań

Jeżeli ceny mieszkań będą niższe to także sprzedaż posiadanych mieszkań będzie musiała być realizowana w niższej cenie.

Model inwestycji MZURI CFI Rodzinne Finanse to model dÅ‚ugoterminowego inwestowania w mieszkania na wynajem. Celem spółki nie jest spekulowanie na cenach mieszkaÅ„ i realizowanie szybkich transakcji zakupu i sprzedaży. Kupione mieszkania majÄ… przynosić bieżący zysk z najmu. Tak samo jak w prywatnym inwestowaniu na wynajem. Jeżeli mieszkanie na wynajem kupujÄ™ majÄ…c na celu zarabiać na nim przez wiele lat to niższe ceny mieszkaÅ„ nie majÄ… dla mnie znaczenia. Prawie – ponieważ gdy ceny mieszkaÅ„ bÄ™dÄ… taÅ„sze to chÄ™tnie udamy siÄ™ na nowe zakupy mieszkaÅ„ (uruchamiajÄ…c nowe zapisy do spółki).

Ryzyko wzrostu cen mieszkań

Wyższe ceny mieszkań mogą oznaczać niższe przychody z czynszu.

W MZURI CFI Rodzinne Finanse nie kupujemy mieszkaÅ„ na siłę. Kupujemy je tylko wtedy gdy możliwy do uzyskania zysk z najmu w danej lokalizacji przekracza zaÅ‚ożony minimalny poziom zysku (majÄ…c dane o tysiÄ…cach mieszkaÅ„ wynajmowanych w caÅ‚ej grupie MZURI jest to relatywnie proste). Jeżeli mieszkania drożejÄ… to roÅ›nie też wartość udziałów które majÄ… inwestorzy – a tym samym roÅ›nie wartość inwestycji…

Ryzyko stóp procentowych

Wysokie stopy procentowe oznaczają wyższe koszty kredytów.

To nie dotyczy naszej inwestycji. Nie korzystamy z kredytów bankowych – mieszkania kupujemy za gotówkÄ™.

Ryzyko inflacji

Inflacja oznacza spadek wartości pieniądza.

W inwestycji w mieszkania na wynajem inflacja (wzrost cen) niejako przekÅ‚ada siÄ™ także na wzrost wartoÅ›ci nomimalnej wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci. Wraz z inflacjÄ… rosnÄ… także ceny usÅ‚ug – w tym wysokość czynszów. W MZURI CFI Rodzinne Finane nie inwestujemy w luksusowe nieruchomoÅ›ci. W docelowych modelowych mieszkaniach które nabywamy czynsze stabilnie rosÅ‚y w przeszÅ‚oÅ›ci. Gdyby reguÅ‚y te nie zadziaÅ‚aÅ‚y to wynik inwestycji ponad inflacjÄ™ może być niższy. DokÅ‚adnie ta sama sytuacja miaÅ‚aby miejsce przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomoÅ›ci.

Ryzyko konkurencji rynkowej

Wiele osób prywatnych i firm zajmuje się najmem długoterminowym co może mieć wpływ na relacje podaż / popyt.

MZURI CFI Rodzinne Finanse jest jako spółka w lepszej pozycji niż wielu indywidualnych inwestorów lub poczÄ…tkujÄ…cych w tej branży firm. przewagÄ… sÄ… duże zasoby osobowe, wÅ‚asne ekipy remontowe, dostÄ™p do okazji inwestycyjnych (dziÄ™ki grupie osób wyszukujÄ…cych mieszkania do zakupu),  optymalizacji kosztowej, odpowiedniego doboru standardu mieszkaÅ„ do najemcy w danej okolicy itp. Osoby / firmy bez doÅ›wiadczenia bÄ™dÄ… w dużej części generować wyższe koszty przystosowania nieruchomoÅ›ci do najmu i przy 'wojnie cenowej’ to spółki typu MZURI CFI Rodzinne Finanse mogÄ… jÄ… Å‚atwiej wytrzymać.

Ryzyko zasiedlenia przez najemców

To często poruszany wątek przez inwestorów.

Grupa Mzuri ma wypracowane przez lata standardy, wzory umów oraz wymogi dla wynajmujÄ…cych które w praktyce niwelujÄ… to ryzyko. Jednym ze sposobów ograniczajÄ…cych takie ryzyko może być np. … konieczność pokazania dokumentu PIT przez najemcÄ™ aby udowodniÅ‚ że na wynajem go stać…

Ryzyko płynności i przedłużenia terminów wyjścia z inwestycji

Ryzyko, że pieniądze w spółce w momencie chęci wyjścia z inwestycji będą musiały zostać nieco dłużej (nawet do 2 lat) w sytuacji skomplikowanej sytuacji rynkowej.

Ryzyko w praktyce identyczne jak przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomości. Jeżeli jest potrzeba zakończyć inwestycję w nieruchomości w trudnym czasie na rynku to oczywistym jest że aby nie sprzedawać po niskiej cenie trzeba poczekać. A chcąc szybko sprzedać trzeba zaproponować niższą cenę. W spółce nie możemy działać na szkodę ogółu inwestorów i sprzedawać nieruchomości po nieatrakcyjnych cenach i zabezpieczyliśmy możliwość przesunięcia czasu wykupienia inwestora nawet do 24 miesięcy. Jeżeli jednak ktoś z inwestorów będzie chciał szybko spieniężyć swoją inwestycję nie patrząc na to że akurat byłby kryzys na rynku nieruchomości to zawsze może te udziały odsprzedać z dużym dyskontem do nowych inwestorów. Tak samo jak chcąc sprzedać mieszkanie w trudnych czasach musiałby zaoferować dużo niższą cenę aby szybko je sprzedać.

 

Sprawdź odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania

Wiesz już dużo o spółce - ale zawsze warto wiedzieć więcej

Przedstaw siÄ™ (imiÄ™ lub imiÄ™ i nazwisko) Twoje dodatkowe pytania (np. propozycja terminu rozmowy)
Adres e-mail (tu wyślę dodatkowe materiały)
Telefon (opcjonalne, wypełnij jeżeli mam oddzwonić) Zgłoszenie do niczego nie zobowiązuje! Otrzymasz pakiet materiałów i wzory umowy

Zainwestuj w mieszkania na wynajem już od 10.000 zł © 2019-2021 (Remigiusz Stanisławek). Portal prowadzi firma Remigiusz Stanisławek Rodzinne Finanse. Portalu nie powadzi firma Mzuri CFI Rodzinne Finanse. Dołącz do grupy ponad 150 inwestorów. Sprawdź też: Polityka prywatności, RODO.
Informacje publikowane na stronie internetowej nie stanowią oferty ani rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia MF z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Informacje w portalu udostępniane są wyłącznie w celach informacyjnych i reklamowych i nie należy ich traktować jako rekomendacji inwestowania czy też zaniechania inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe. Dane te nie mogą być traktowane jako usługa doradztwa inwestycyjnego lub innego typu doradztwa. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości kapitału.