Ryzyka związane z inwestycją | Zainwestuj w mieszkania na wynajem od 10.000 zł

Pierwsze zdanie o ryzykach nie może być inne niż: W każdej inwestycji inwestor musi liczyć się z możliwością straty części lub całości kapitału. Inwestycja nie jest lokatą bankową.

Ale…

Podstawowym założeniem biznesowym spółki jest generowanie stabilnego przychodu dla inwestorów przy minimalnym ryzyku. Tworząc biznes miałem na celu taką konstrukcję, która

najlepiej odzwierciedli samodzielne inwestowanie w mieszkania na wynajem dając jednocześnie możliwości dużej dywersyfikacji na tym rynku przy minimalnej kwocie inwestycji od 10.000 zł.

Najważniejsze cechy zmniejszające ryzyko inwestycji:

Spółka nie zaciąga kredytów – wszystkie zakupy realizuje za gotówkę, nie ma więc możliwości aby ktoś przejął mieszkania, które są własnością spółki
Spółka jest właścicielem poszczególnych nieruchomości potwierdzonym aktami notarialnymi zakupu oraz wpisami w Księgach Wieczystych (księgi bez obciążeń)
Spółka nie zatrudnia pracowników – nie ma więc dużych dodatkowych kosztów np. ZUS
Pełna przejrzystość – inwestorzy mają dostęp do Panelu Klienta z informacjami o kwotach, adresach nieruchomości oraz numerach ksiąg wieczystych. Plus dostępem do wszelkich dodatkowych informacji za moim pośrednictwem
Duża dywersyfikacja – niedostępna przy samodzielnym inwestowaniu
Optymalny dobór mieszkań – lokalizacja, ceny zakupu, wysokości czynszów i związana z tym opłacalność bazuje na ponad 6000 mieszkań zarządzanych przez grupę Mzuri obecnie i wielu mieszkań zarządzanych w poprzednich latach
Zapisy w umowach dotyczące odsprzedaży udziałów do spółki (wyjście inwestora) zabezpieczają pozostałych udziałowców przed koniecznością szybkiej sprzedaży nieruchomości w dołku kryzysu rynkowego za zaniżoną cenę
Ryzyko płynności – podobne (a raczej mniejsze) jak w samodzielnym inwestowaniu w nieruchomości. Pomocny jest rynek wtórny – na którym przy bardzo pilnej potrzebie szybkiego wyjścia z inwestycji można odsprzedać udziały w spółce po cenie z dodatkowym dyskontem
Brak zapadalnych długów oznacza że spółce trudno byłoby ogłosić upadłość. Inwestorzy w spółce inwestują bez z góry określonego czasu więc ryzyko braku spłaty zobowiązań w zasadzie nie istnieje (ponieważ nie ma istotnych zobowiązań)…

I chyba najważniejsze:

Spółkę założyłem także dla moich prywatnych inwestycji. Dlatego wprowadziłem w spółce dla siebie dodatkowe uprawnienia kontrolne i nadzorcze. Jest to jedyna spółka wśród podobnych spółek inwestycyjnych grupy Mzuri gdzie kto inny niż Mzuri ma wpływ na najważniejsze decyzje i zasady funkcjonowania spółki!

Dlaczego w biznesie w zasadzie trudno znaleźć ryzyko upadłości?

Zgodnie z przepisami prawa spółka może ogłosić upadłość gdy traci możliwość realizowania swoich zobowiązań w stosunku do wierzycieli, a taka sytuacja w MZURI CFI Rodzinne Finanse
jest w zasadzie nie do pomyślenia:

nie mamy żadnych kredytów
nie mamy żadnych pracowników – więc nie ma kosztów ZUS ani wypłat dla pracowników
księgowa amortyzacja zakupu nieruchomości powoduje że księgowo nie będzie zysku do opodatkowania (gdy pojawia się zysk to jest księgowo ‘anulowany’ przez amortyzację zakupu mieszkań) lub zysk będzie minimalny – szczególnie w pierwszych kilkunastu latach.
zobowiązania dla inwestorów – pojawiają się gdy pojawi się zysk. Hipotetycznie gdyby żadnych zysków z biznesu nie było to wtedy zobowiązania spółki do inwestorów będą na poziomie 2,5% od kapitału (ponieważ połowa zysku pochodzi z pożyczki – 50% wpłaty – na 5%, a druga z zysku z biznesu). Przy założeniu kapitału 10 mln zł te 2,5% to 250.000 w skali roku. Gdyby faktycznie był z tym problem – dopłacę ten kapitał do spółki
inne zobowiązania – to koszty stałe nieruchomości – podatki i czynsze, media, plus koszty księgowości
inne zobowiązania – to wynagrodzenie dla firm realizujących biznes – czyli grupy Mzuri za zarządzanie najmem i za obsługę remontów i zakupów. Ale to są koszty które pojawiają się wtedy gdy coś się dzieje. Jak nie ma wynajmu to wynagrodzenie dla Mzuri jest miniaturowe
inne zobowiązania to wynagrodzenie dla mnie i Mzuri za realizację projektu – w tym roku 0%, w drugim 1% a potem 1,5% rocznie.
To nie są koszty które powodują ryzyko upadłości biznesu.

Majątkiem spółki są zakupione nieruchomości (za gotówkę, nie na kredyt). A tutaj:

nie boimy się wzrostów cen nieruchomości – nie zamierzamy nimi obracać licząc na sprzedaż z dużo większym zyskiem. Kupujemy tylko wtedy gdy szacowany w danej lokalizacji (osiedle) zysk z najmu mieście się w limitach jakie sobie narzuciliśmy
nie boimy się spadków cen nieruchomości – te wykorzystamy do kolejnych zakupów
nie boimy się krachu na rynku cen nieruchomości – wtedy chętnie będziemy je kupować, a historia pokazuje że nawet gdy ceny nieruchomości mocno tracą to czynsze nadal rosną
biznes odporny na inflację – wraz z inflacją rosną czynsze

Czy jest to inwestycja bez ryzyka?

Nie. Nie ma inwestycji bez ryzyka (poza lokatą bankową i obligacjami skarbu Państwa). Występują ryzyka w zasadzie identyczne dla samodzielnego inwestowania w wiele mieszkań na wynajem:

zmiany prawne, dodatkowe opodatkowanie zmniejszające zysk, zakaz prowadzenia działalności opartej o wynajem długoterminowy
spadek cen nieruchomości trwający wiele lat

Jeżeli inwestor ma przekonanie że prywatne inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest bardzo ryzykowne to nie powinien inwestować w nasz biznes.

Poniżej prezentuję szerzej wybrane ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem.

Ryzyko związane z brakiem stabilności systemu podatkowego i prawnego

Częste zmiany prawa oraz pojawiające się różne nowe podatki w różnych branżach wymagają wskazania że jest to jeden z elementów ryzyka dotyczący inwestycji w mieszkania na wynajem. Przy czym ryzyko to występuje także przy samodzielnym inwestowaniu na wynajem.

MZURI CFI Rodzinne Finanse dzięki ścisłej współpracy z grupą MZURI (Zarządzającą w Polsce liczbą ponad 6.0000 mieszkań na wynamem) ma bezpośredni dostęp do prawników i analiz sytuacji prawnej. Do której po prostu będzie się mogła dostosować. W kontekście prawno-podatkowym można wyobrazić sobie działania Rządu powodujące wyższe opodatkowanie takiej działalności. Jednocześnie trudno wyobrazić sobie sytuację w której zmiany przepisów i podatków spowodowałyby że przychody z najmu zostałyby w całości 'zjedzone’ przez podatki. A nawet gdyby taka sytuacja miała miejsce to … cóż – wtedy pozostanie wygaszać biznes.

Ryzyko braku dywersyfikacji

Inwestując w kilka mieszkań, lub w mieszkania wyłącznie w jednym mieście (a w szczególności w jednej dzielnicy) inwestor ponosi ryzyko braku dywersyfikacji – zarówno ilościowe jak i geograficzne.

MZURI CFI Rodzinne Finanse ma ten problem rozwiązany: posiadamy już wiele nieruchomości w wielu miastach.

Ryzyko związane z sytuacją ekonomiczną i gospodarczą

Kryzys ekonomiczny i pogorszenie sytuacji gospodarczej może wpłynąć na spadek zainteresowanie najmem a tym samym brak przychodów z najmu.

Nasze metody ograniczania ryzyka to po pierwsze dywersyfikacja. A dodatkowo nabywanie mieszkań w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Model biznesowy sprawdził się w czasie COVID 2019 – gdzie większość mieszkań była wynajęta i nie było potrzeby obniżek czynszów (poza kilkoma wyjątkami – a i to tylko na kilka miesięcy).

Ryzyko upadłości spółki

W przypadku gdy spółka traci możliwość realizowania swoich zobowiązań powinna ogłosić upadłość.

Taka sytuacja w przypadku MZURI CFI Rodzinne Finanse jest w zasadzie trudna do wyobrażenia. Spółka nie posiada kredytów (mieszkania kupujemy wyłącznie za gotówkę), nie zatrudnia pracowników (nie ma więc zobowiązań do ZUS), podatki płaci od zysku (jeżeli nie będzie zysku to nie będzie podatku – ani zaległości podatkowych), nie emituje obligacji (i nie ma tym samym zobowiązań do wypłaty dużego kapitału w określonych terminach).

Ryzyko spadku cen mieszkań

Jeżeli ceny mieszkań będą niższe to także sprzedaż posiadanych mieszkań będzie musiała być realizowana w niższej cenie.

Model inwestycji MZURI CFI Rodzinne Finanse to model długoterminowego inwestowania w mieszkania na wynajem. Celem spółki nie jest spekulowanie na cenach mieszkań i realizowanie szybkich transakcji zakupu i sprzedaży. Kupione mieszkania mają przynosić bieżący zysk z najmu. Tak samo jak w prywatnym inwestowaniu na wynajem. Jeżeli mieszkanie na wynajem kupuję mając na celu zarabiać na nim przez wiele lat to niższe ceny mieszkań nie mają dla mnie znaczenia. Prawie – ponieważ gdy ceny mieszkań będą tańsze to chętnie udamy się na nowe zakupy mieszkań (uruchamiając nowe zapisy do spółki).

Ryzyko wzrostu cen mieszkań

Wyższe ceny mieszkań mogą oznaczać niższe przychody z czynszu.

W MZURI CFI Rodzinne Finanse nie kupujemy mieszkań na siłę. Kupujemy je tylko wtedy gdy możliwy do uzyskania zysk z najmu w danej lokalizacji przekracza założony minimalny poziom zysku (mając dane o tysiącach mieszkań wynajmowanych w całej grupie MZURI jest to relatywnie proste). Jeżeli mieszkania drożeją to rośnie też wartość udziałów które mają inwestorzy – a tym samym rośnie wartość inwestycji…

Ryzyko stóp procentowych

Wysokie stopy procentowe oznaczają wyższe koszty kredytów.

To nie dotyczy naszej inwestycji. Nie korzystamy z kredytów bankowych – mieszkania kupujemy za gotówkę.

Ryzyko inflacji

Inflacja oznacza spadek wartości pieniądza.

W inwestycji w mieszkania na wynajem inflacja (wzrost cen) niejako przekłada się także na wzrost wartości nomimalnej wartości nieruchomości. Wraz z inflacją rosną także ceny usług – w tym wysokość czynszów. W MZURI CFI Rodzinne Finane nie inwestujemy w luksusowe nieruchomości. W docelowych modelowych mieszkaniach które nabywamy czynsze stabilnie rosły w przeszłości. Gdyby reguły te nie zadziałały to wynik inwestycji ponad inflację może być niższy. Dokładnie ta sama sytuacja miałaby miejsce przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomości.

Ryzyko konkurencji rynkowej

Wiele osób prywatnych i firm zajmuje się najmem długoterminowym co może mieć wpływ na relacje podaż / popyt.

MZURI CFI Rodzinne Finanse jest jako spółka w lepszej pozycji niż wielu indywidualnych inwestorów lub początkujących w tej branży firm. przewagą są duże zasoby osobowe, własne ekipy remontowe, dostęp do okazji inwestycyjnych (dzięki grupie osób wyszukujących mieszkania do zakupu), optymalizacji kosztowej, odpowiedniego doboru standardu mieszkań do najemcy w danej okolicy itp. Osoby / firmy bez doświadczenia będą w dużej części generować wyższe koszty przystosowania nieruchomości do najmu i przy 'wojnie cenowej’ to spółki typu MZURI CFI Rodzinne Finanse mogą ją łatwiej wytrzymać.

Ryzyko zasiedlenia przez najemców

To często poruszany wątek przez inwestorów.

Grupa Mzuri ma wypracowane przez lata standardy, wzory umów oraz wymogi dla wynajmujących które w praktyce niwelują to ryzyko. Jednym ze sposobów ograniczających takie ryzyko może być np. … konieczność pokazania dokumentu PIT przez najemcę aby udowodnił że na wynajem go stać…

Ryzyko płynności i przedłużenia terminów wyjścia z inwestycji

Ryzyko, że pieniądze w spółce w momencie chęci wyjścia z inwestycji będą musiały zostać nieco dłużej (nawet do 2 lat) w sytuacji skomplikowanej sytuacji rynkowej.

Ryzyko w praktyce identyczne jak przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomości. Jeżeli jest potrzeba zakończyć inwestycję w nieruchomości w trudnym czasie na rynku to oczywistym jest że aby nie sprzedawać po niskiej cenie trzeba poczekać. A chcąc szybko sprzedać trzeba zaproponować niższą cenę. W spółce nie możemy działać na szkodę ogółu inwestorów i sprzedawać nieruchomości po nieatrakcyjnych cenach i zabezpieczyliśmy możliwość przesunięcia czasu wykupienia inwestora nawet do 24 miesięcy. Jeżeli jednak ktoś z inwestorów będzie chciał szybko spieniężyć swoją inwestycję nie patrząc na to że akurat byłby kryzys na rynku nieruchomości to zawsze może te udziały odsprzedać z dużym dyskontem do nowych inwestorów. Tak samo jak chcąc sprzedać mieszkanie w trudnych czasach musiałby zaoferować dużo niższą cenę aby szybko je sprzedać.

Przedstaw się (imię lub imię i nazwisko)	Twoje dodatkowe pytania (np. propozycja terminu rozmowy)
Adres e-mail (tu wyślę dodatkowe materiały)	Twoje dodatkowe pytania (np. propozycja terminu rozmowy)
Telefon (opcjonalne, wypełnij jeżeli mam oddzwonić)	Zgłoszenie do niczego nie zobowiązuje! Otrzymasz pakiet materiałów i wzory umowy

Ryzyka związane z biznesem mieszkań na wynajem Nie ma inwestycji bez ryzyka. Ale ryzyka można ograniczać