Trzeci nab├│r do inwestycji planujemy na II kwarta┼é 2021 roku. Zapisz si─Ö na list─Ö oczekuj─ůcych. Sprawd┼║ szczeg├│┼éy

Ryzyka zwi─ůzane z biznesem mieszka┼ä na wynajem Nie ma inwestycji bez ryzyka. Ale ryzyka mo┼╝na ogranicza─ç

Pierwsze zdanie o ryzykach nie mo┼╝e by─ç inne ni┼╝: W ka┼╝dej inwestycji inwestor musi liczy─ç si─Ö z mo┼╝liwo┼Ťci─ů straty cz─Ö┼Ťci lub ca┼éo┼Ťci kapita┼éu. Inwestycja nie jest lokat─ů bankow─ů.

Ale…

Podstawowym za┼éo┼╝eniem biznesowym sp├│┼éki jest generowanie stabilnego przychodu dla inwestor├│w przy minimalnym ryzyku. Tworz─ůc biznes mia┼éem na celu tak─ů konstrukcj─Ö, kt├│ra

najlepiej odzwierciedli samodzielne inwestowanie w mieszkania na wynajem daj─ůc jednocze┼Ťnie mo┼╝liwo┼Ťci du┼╝ej dywersyfikacji na tym rynku przy minimalnej kwocie inwestycji od 10.000 z┼é.

Najwa┼╝niejsze cechy zmniejszaj─ůce ryzyko inwestycji:

  • Sp├│┼éka nie zaci─ůga kredyt├│w ÔÇô wszystkie zakupy realizuje za got├│wk─Ö, nie ma wi─Öc mo┼╝liwo┼Ťci aby kto┼Ť przej─ů┼é mieszkania, kt├│re s─ů w┼éasno┼Ťci─ů sp├│┼éki
  • Sp├│┼éka jest w┼éa┼Ťcicielem poszczeg├│lnych nieruchomo┼Ťci potwierdzonym aktami notarialnymi zakupu oraz wpisami w Ksi─Ögach Wieczystych (ksi─Ögi bez obci─ů┼╝e┼ä)
  • Sp├│┼éka nie zatrudnia pracownik├│w ÔÇô nie ma wi─Öc du┼╝ych dodatkowych koszt├│w np. ZUS
  • Pe┼éna przejrzysto┼Ť─ç ÔÇô inwestorzy maj─ů dost─Öp do Panelu Klienta z informacjami o kwotach, adresach nieruchomo┼Ťci oraz numerach ksi─ůg wieczystych. Plus dost─Öpem do wszelkich dodatkowych informacji za moim po┼Ťrednictwem
  • Du┼╝a dywersyfikacja ÔÇô niedost─Öpna przy samodzielnym inwestowaniu
  • Optymalny dob├│r mieszka┼ä ÔÇô lokalizacja, ceny zakupu, wysoko┼Ťci czynsz├│w i zwi─ůzana z tym op┼éacalno┼Ť─ç bazuje na ponad 6000 mieszka┼ä zarz─ůdzanych przez grup─Ö Mzuri obecnie i wielu mieszka┼ä zarz─ůdzanych w poprzednich latach
  • Zapisy w umowach dotycz─ůce odsprzeda┼╝y udzia┼é├│w do sp├│┼éki (wyj┼Ťcie inwestora) zabezpieczaj─ů pozosta┼éych udzia┼éowc├│w przed konieczno┼Ťci─ů szybkiej sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci w do┼éku kryzysu rynkowego za zani┼╝on─ů cen─Ö
  • Ryzyko p┼éynno┼Ťci ÔÇô podobne (a raczej mniejsze) jak w samodzielnym inwestowaniu w nieruchomo┼Ťci. Pomocny jest rynek wt├│rny ÔÇô na kt├│rym przy bardzo pilnej potrzebie szybkiego wyj┼Ťcia z inwestycji mo┼╝na odsprzeda─ç udzia┼éy w sp├│┼éce po cenie z dodatkowym dyskontem
  • Brak zapadalnych d┼éug├│w oznacza ┼╝e sp├│┼éce trudno by┼éoby og┼éosi─ç upad┼éo┼Ť─ç. Inwestorzy w sp├│┼éce inwestuj─ů bez z g├│ry okre┼Ťlonego czasu wi─Öc ryzyko braku sp┼éaty zobowi─ůza┼ä w zasadzie nie istnieje (poniewa┼╝ nie ma istotnych zobowi─ůza┼ä)…

I chyba najwa┼╝niejsze:

Sp├│┼ék─Ö za┼éo┼╝y┼éem tak┼╝e dla moich prywatnych inwestycji. Dlatego wprowadzi┼éem w sp├│┼éce dla siebie dodatkowe uprawnienia kontrolne i nadzorcze. Jest to jedyna sp├│┼éka w┼Ťr├│d podobnych sp├│┼éek inwestycyjnych grupy Mzuri gdzie kto inny ni┼╝ Mzuri ma wp┼éyw na najwa┼╝niejsze decyzje i zasady funkcjonowania sp├│┼éki!


Dlaczego w biznesie w zasadzie trudno znale┼║─ç ryzyko upad┼éo┼Ťci?

Zgodnie z przepisami prawa sp├│┼éka mo┼╝e og┼éosi─ç upad┼éo┼Ť─ç gdy traci mo┼╝liwo┼Ť─ç realizowania swoich zobowi─ůza┼ä w stosunku do wierzycieli, a taka sytuacja w MZURI CFI Rodzinne Finanse
jest w zasadzie nie do pomy┼Ťlenia:

  • nie mamy ┼╝adnych kredyt├│w
  • nie mamy ┼╝adnych pracownik├│w ÔÇô wi─Öc nie ma koszt├│w ZUS ani wyp┼éat dla pracownik├│w
  • ksi─Ögowa amortyzacja zakupu nieruchomo┼Ťci powoduje ┼╝e ksi─Ögowo nie b─Ödzie zysku do opodatkowania (gdy pojawia si─Ö zysk to jest ksi─Ögowo ÔÇśanulowanyÔÇÖ przez amortyzacj─Ö zakupu mieszka┼ä) lub zysk b─Ödzie minimalny ÔÇô szczeg├│lnie w pierwszych kilkunastu latach.
  • zobowi─ůzania dla inwestor├│w ÔÇô pojawiaj─ů si─Ö gdy pojawi si─Ö zysk. Hipotetycznie gdyby ┼╝adnych zysk├│w z biznesu nie by┼éo to wtedy zobowi─ůzania sp├│┼éki do inwestor├│w b─Öd─ů na poziomie 2,5% od kapita┼éu (poniewa┼╝ po┼éowa zysku pochodzi z po┼╝yczki ÔÇô 50% wp┼éaty ÔÇô na 5%, a druga z zysku z biznesu). Przy za┼éo┼╝eniu kapita┼éu 10 mln z┼é te 2,5% to 250.000 w skali roku. Gdyby faktycznie by┼é z tym problem ÔÇô dop┼éac─Ö ten kapita┼é do sp├│┼éki
  • inne zobowi─ůzania ÔÇô to koszty sta┼ée nieruchomo┼Ťci ÔÇô podatki i czynsze, media, plus koszty ksi─Ögowo┼Ťci
  • inne zobowi─ůzania ÔÇô to wynagrodzenie dla firm realizuj─ůcych biznes ÔÇô czyli grupy Mzuri za zarz─ůdzanie najmem i za obs┼éug─Ö remont├│w i zakup├│w. Ale to s─ů koszty kt├│re pojawiaj─ů si─Ö wtedy gdy co┼Ť si─Ö dzieje. Jak nie ma wynajmu to wynagrodzenie dla Mzuri jest miniaturowe
  • inne zobowi─ůzania to wynagrodzenie dla mnie i Mzuri za realizacj─Ö projektu ÔÇô w tym roku 0%, w drugim 1% a potem 1,5% rocznie.
  • To nie s─ů koszty kt├│re powoduj─ů ryzyko upad┼éo┼Ťci biznesu.

Maj─ůtkiem sp├│┼éki s─ů zakupione nieruchomo┼Ťci (za got├│wk─Ö, nie na kredyt). A tutaj:

  • nie boimy si─Ö wzrost├│w cen nieruchomo┼Ťci ÔÇô nie zamierzamy nimi obraca─ç licz─ůc na sprzeda┼╝ z du┼╝o wi─Ökszym zyskiem. Kupujemy tylko wtedy gdy szacowany w danej lokalizacji (osiedle) zysk z najmu mie┼Ťcie si─Ö w limitach jakie sobie narzucili┼Ťmy
  • nie boimy si─Ö spadk├│w cen nieruchomo┼Ťci ÔÇô te wykorzystamy do kolejnych zakup├│w
  • nie boimy si─Ö krachu na rynku cen nieruchomo┼Ťci ÔÇô wtedy ch─Ötnie b─Ödziemy je kupowa─ç, a historia pokazuje ┼╝e nawet gdy ceny nieruchomo┼Ťci mocno trac─ů to czynsze nadal rosn─ů
  • biznes odporny na inflacj─Ö ÔÇô wraz z inflacj─ů rosn─ů czynsze

Czy jest to inwestycja bez ryzyka?

Nie. Nie ma inwestycji bez ryzyka (poza lokat─ů bankow─ů i obligacjami skarbu Pa┼ästwa). Wyst─Öpuj─ů ryzyka w zasadzie identyczne dla samodzielnego inwestowania w wiele mieszka┼ä na wynajem:

  • zmiany prawne, dodatkowe opodatkowanie zmniejszaj─ůce zysk, zakaz prowadzenia dzia┼éalno┼Ťci opartej o wynajem d┼éugoterminowy
  • spadek cen nieruchomo┼Ťci trwaj─ůcy wiele lat

Je┼╝eli inwestor ma przekonanie ┼╝e prywatne inwestowanie w nieruchomo┼Ťci na wynajem jest bardzo ryzykowne to nie powinien inwestowa─ç w nasz biznes.


Poni┼╝ej prezentuj─Ö szerzej wybrane ryzyka zwi─ůzane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem.

Ryzyko zwi─ůzane z brakiem stabilno┼Ťci systemu podatkowego i prawnego

Cz─Öste zmiany prawa oraz pojawiaj─ůce si─Ö r├│┼╝ne nowe podatki w r├│┼╝nych bran┼╝ach wymagaj─ů wskazania ┼╝e jest to jeden z element├│w ryzyka dotycz─ůcy inwestycji w mieszkania na wynajem. Przy czym ryzyko to wyst─Öpuje tak┼╝e przy samodzielnym inwestowaniu na wynajem.

MZURI CFI Rodzinne Finanse dzi─Öki ┼Ťcis┼éej wsp├│┼épracy z grup─ů MZURI (Zarz─ůdzaj─ůc─ů w Polsce liczb─ů ponad 6.0000 mieszka┼ä na wynamem) ma bezpo┼Ťredni dost─Öp do prawnik├│w i analiz sytuacji prawnej. Do kt├│rej po prostu b─Ödzie si─Ö mog┼éa dostosowa─ç. W kontek┼Ťcie prawno-podatkowym mo┼╝na wyobrazi─ç sobie dzia┼éania Rz─ůdu powoduj─ůce wy┼╝sze opodatkowanie takiej dzia┼éalno┼Ťci. Jednocze┼Ťnie trudno wyobrazi─ç sobie sytuacj─Ö w kt├│rej zmiany przepis├│w i podatk├│w spowodowa┼éyby ┼╝e przychody z najmu zosta┼éyby w ca┼éo┼Ťci ÔÇÜzjedzoneÔÇÖ przez podatki. A nawet gdyby taka sytuacja mia┼éa miejsce to … c├│┼╝ – wtedy pozostanie wygasza─ç biznes.

Ryzyko braku dywersyfikacji

Inwestuj─ůc w kilka mieszka┼ä, lub w mieszkania wy┼é─ůcznie w jednym mie┼Ťcie (a w szczeg├│lno┼Ťci w jednej dzielnicy) inwestor ponosi ryzyko braku dywersyfikacji – zar├│wno ilo┼Ťciowe jak i geograficzne.

MZURI CFI Rodzinne Finanse ma ten problem rozwi─ůzany: posiadamy ju┼╝ wiele nieruchomo┼Ťci w wielu miastach.

Ryzyko zwi─ůzane z sytuacj─ů ekonomiczn─ů i gospodarcz─ů

Kryzys ekonomiczny i pogorszenie sytuacji gospodarczej mo┼╝e wp┼éyn─ů─ç na spadek zainteresowanie najmem a tym samym brak przychod├│w z najmu.

Nasze metody ograniczania ryzyka to po pierwsze dywersyfikacja. A dodatkowo nabywanie mieszka┼ä w najbardziej po┼╝─ůdanych lokalizacjach. Model biznesowy sprawdzi┼é si─Ö w czasie COVID 2019 – gdzie wi─Ökszo┼Ť─ç mieszka┼ä by┼éa wynaj─Öta i nie by┼éo potrzeby obni┼╝ek czynsz├│w (poza kilkoma wyj─ůtkami – a i to tylko na kilka miesi─Öcy).

Ryzyko upad┼éo┼Ťci sp├│┼éki

W przypadku gdy sp├│┼éka traci mo┼╝liwo┼Ť─ç realizowania swoich zobowi─ůza┼ä powinna og┼éosi─ç upad┼éo┼Ť─ç.

Taka sytuacja w przypadku MZURI CFI Rodzinne Finanse jest w zasadzie trudna do wyobra┼╝enia. Sp├│┼éka nie posiada kredyt├│w (mieszkania kupujemy wy┼é─ůcznie za got├│wk─Ö), nie zatrudnia pracownik├│w (nie ma wi─Öc zobowi─ůza┼ä do ZUS), podatki p┼éaci od zysku (je┼╝eli nie b─Ödzie zysku to nie b─Ödzie podatku – ani zaleg┼éo┼Ťci podatkowych), nie emituje obligacji (i nie ma tym samym zobowi─ůza┼ä do wyp┼éaty du┼╝ego kapita┼éu w okre┼Ťlonych terminach).

Ryzyko spadku cen mieszkań

Je┼╝eli ceny mieszka┼ä b─Öd─ů ni┼╝sze to tak┼╝e sprzeda┼╝ posiadanych mieszka┼ä b─Ödzie musia┼éa by─ç realizowana w ni┼╝szej cenie.

Model inwestycji MZURI CFI Rodzinne Finanse to model d┼éugoterminowego inwestowania w mieszkania na wynajem. Celem sp├│┼éki nie jest spekulowanie na cenach mieszka┼ä i realizowanie szybkich transakcji zakupu i sprzeda┼╝y. Kupione mieszkania maj─ů przynosi─ç bie┼╝─ůcy zysk z najmu. Tak samo jak w prywatnym inwestowaniu na wynajem. Je┼╝eli mieszkanie na wynajem kupuj─Ö maj─ůc na celu zarabia─ç na nim przez wiele lat to ni┼╝sze ceny mieszka┼ä nie maj─ů dla mnie znaczenia. Prawie – poniewa┼╝ gdy ceny mieszka┼ä b─Öd─ů ta┼äsze to ch─Ötnie udamy si─Ö na nowe zakupy mieszka┼ä (uruchamiaj─ůc nowe zapisy do sp├│┼éki).

Ryzyko wzrostu cen mieszkań

Wy┼╝sze ceny mieszka┼ä mog─ů oznacza─ç ni┼╝sze przychody z czynszu.

W MZURI CFI Rodzinne Finanse nie kupujemy mieszka┼ä na si┼é─Ö. Kupujemy je tylko wtedy gdy mo┼╝liwy do uzyskania zysk z najmu w danej lokalizacji przekracza za┼éo┼╝ony minimalny poziom zysku (maj─ůc dane o tysi─ůcach mieszka┼ä wynajmowanych w ca┼éej grupie MZURI jest to relatywnie proste). Je┼╝eli mieszkania dro┼╝ej─ů to ro┼Ťnie te┼╝ warto┼Ť─ç udzia┼é├│w kt├│re maj─ů inwestorzy – a tym samym ro┼Ťnie warto┼Ť─ç inwestycji…

Ryzyko st├│p procentowych

Wysokie stopy procentowe oznaczaj─ů wy┼╝sze koszty kredyt├│w.

To nie dotyczy naszej inwestycji. Nie korzystamy z kredyt├│w bankowych – mieszkania kupujemy za got├│wk─Ö.

Ryzyko inflacji

Inflacja oznacza spadek warto┼Ťci pieni─ůdza.

W inwestycji w mieszkania na wynajem inflacja (wzrost cen) niejako przek┼éada si─Ö tak┼╝e na wzrost warto┼Ťci nomimalnej warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Wraz z inflacj─ů rosn─ů tak┼╝e ceny us┼éug – w tym wysoko┼Ť─ç czynsz├│w. W MZURI CFI Rodzinne Finane nie inwestujemy w luksusowe nieruchomo┼Ťci. W docelowych modelowych mieszkaniach kt├│re nabywamy czynsze stabilnie ros┼éy w przesz┼éo┼Ťci. Gdyby regu┼éy te nie zadzia┼éa┼éy to wynik inwestycji ponad inflacj─Ö mo┼╝e by─ç ni┼╝szy. Dok┼éadnie ta sama sytuacja mia┼éaby miejsce przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomo┼Ťci.

Ryzyko konkurencji rynkowej

Wiele osób prywatnych i firm zajmuje się najmem długoterminowym co może mieć wpływ na relacje podaż / popyt.

MZURI CFI Rodzinne Finanse jest jako sp├│┼éka w lepszej pozycji ni┼╝ wielu indywidualnych inwestor├│w lub pocz─ůtkuj─ůcych w tej bran┼╝y firm. przewag─ů s─ů du┼╝e zasoby osobowe, w┼éasne ekipy remontowe, dost─Öp do okazji inwestycyjnych (dzi─Öki grupie os├│b wyszukuj─ůcych mieszkania do zakupu),┬á optymalizacji kosztowej, odpowiedniego doboru standardu mieszka┼ä do najemcy w danej okolicy itp. Osoby / firmy bez do┼Ťwiadczenia b─Öd─ů w du┼╝ej cz─Ö┼Ťci generowa─ç wy┼╝sze koszty przystosowania nieruchomo┼Ťci do najmu i przy ÔÇÜwojnie cenowejÔÇÖ to sp├│┼éki typu MZURI CFI Rodzinne Finanse mog─ů j─ů ┼éatwiej wytrzyma─ç.

Ryzyko zasiedlenia przez najemc├│w

To cz─Östo poruszany w─ůtek przez inwestor├│w.

Grupa Mzuri ma wypracowane przez lata standardy, wzory um├│w oraz wymogi dla wynajmuj─ůcych kt├│re w praktyce niweluj─ů to ryzyko. Jednym ze sposob├│w ograniczaj─ůcych takie ryzyko mo┼╝e by─ç np. … konieczno┼Ť─ç pokazania dokumentu PIT przez najemc─Ö aby udowodni┼é ┼╝e na wynajem go sta─ç…

Ryzyko p┼éynno┼Ťci i przed┼éu┼╝enia termin├│w wyj┼Ťcia z inwestycji

Ryzyko, ┼╝e pieni─ůdze w sp├│┼éce w momencie ch─Öci wyj┼Ťcia z inwestycji b─Öd─ů musia┼éy zosta─ç nieco d┼éu┼╝ej (nawet do 2 lat) w sytuacji skomplikowanej sytuacji rynkowej.

Ryzyko w praktyce identyczne jak przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomo┼Ťci. Je┼╝eli jest potrzeba zako┼äczy─ç inwestycj─Ö w nieruchomo┼Ťci w trudnym czasie na rynku to oczywistym jest ┼╝e aby nie sprzedawa─ç po niskiej cenie trzeba poczeka─ç. A chc─ůc szybko sprzeda─ç trzeba zaproponowa─ç ni┼╝sz─ů cen─Ö. W sp├│┼éce nie mo┼╝emy dzia┼éa─ç na szkod─Ö og├│┼éu inwestor├│w i sprzedawa─ç nieruchomo┼Ťci po nieatrakcyjnych cenach i zabezpieczyli┼Ťmy mo┼╝liwo┼Ť─ç przesuni─Öcia czasu wykupienia inwestora nawet do 24 miesi─Öcy. Je┼╝eli jednak kto┼Ť z inwestor├│w b─Ödzie chcia┼é szybko spieni─Ö┼╝y─ç swoj─ů inwestycj─Ö nie patrz─ůc na to ┼╝e akurat by┼éby kryzys na rynku nieruchomo┼Ťci to zawsze mo┼╝e te udzia┼éy odsprzeda─ç z du┼╝ym dyskontem do nowych inwestor├│w. Tak samo jak chc─ůc sprzeda─ç mieszkanie w trudnych czasach musia┼éby zaoferowa─ç du┼╝o ni┼╝sz─ů cen─Ö aby szybko je sprzeda─ç.

 

Sprawd┼║ odpowiedzi na najcz─Ö┼Ťciej zadawane pytania

Wiesz już dużo o spółce - ale zawsze warto wiedzieć więcej

Przedstaw si─Ö (imi─Ö lub imi─Ö i nazwisko) Twoje dodatkowe pytania (np. propozycja terminu rozmowy)
Adres e-mail (tu wy┼Ťl─Ö dodatkowe materia┼éy)
Telefon (opcjonalne, wype┼énij je┼╝eli mam oddzwoni─ç) Zg┼éoszenie do niczego nie zobowi─ůzuje! Otrzymasz pakiet materia┼é├│w i wzory umowy

Zainwestuj w mieszkania na wynajem ju┼╝ od 10.000 z┼é ┬ę 2019-2020 Do┼é─ůcz do grupy ponad 100 inwestor├│w. Sprawd┼║ te┼╝: Polityka prywatno┼Ťci, RODO.
Informacje publikowane na stronie internetowej nie stanowi─ů oferty ani rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporz─ůdzenia MF z dnia 19 pa┼║dziernika 2005 r. w sprawie informacji stanowi─ůcych rekomendacje dotycz─ůce instrument├│w finansowych, ich emitent├│w lub wystawc├│w. Informacje w portalu udost─Öpniane s─ů wy┼é─ůcznie w celach informacyjnych i reklamowych i nie nale┼╝y ich traktowa─ç jako rekomendacji inwestowania czy te┼╝ zaniechania inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe. Dane te nie mog─ů by─ç traktowane jako us┼éuga doradztwa inwestycyjnego lub innego typu doradztwa. Ka┼╝da inwestycja wi─ů┼╝e si─Ö z ryzykiem utraty cz─Ö┼Ťci lub ca┼éo┼Ťci kapita┼éu.