Pierwsze zdanie o ryzykach nie może być inne niż: W każdej inwestycji inwestor musi liczyć się z możliwością straty części lub całości kapitału. Inwestycja nie jest lokatą bankową.
Ale…
Podstawowym założeniem biznesowym spółki jest generowanie stabilnego przychodu dla inwestorów przy minimalnym ryzyku. Tworząc biznes miałem na celu taką konstrukcję, która
najlepiej odzwierciedli samodzielne inwestowanie w mieszkania na wynajem dając jednocześnie możliwości dużej dywersyfikacji na tym rynku przy minimalnej kwocie inwestycji od 10.000 zł.
Najważniejsze cechy zmniejszające ryzyko inwestycji:
- Spółka nie zaciąga kredytów – wszystkie zakupy realizuje za gotówkę, nie ma więc możliwości aby ktoś przejął mieszkania, które są własnością spółki
- Spółka jest właścicielem poszczególnych nieruchomości potwierdzonym aktami notarialnymi zakupu oraz wpisami w Księgach Wieczystych (księgi bez obciążeń)
- Spółka nie zatrudnia pracowników – nie ma więc dużych dodatkowych kosztów np. ZUS
- Pełna przejrzystość – inwestorzy mają dostęp do Panelu Klienta z informacjami o kwotach, adresach nieruchomości oraz numerach ksiąg wieczystych. Plus dostępem do wszelkich dodatkowych informacji za moim pośrednictwem
- Duża dywersyfikacja – niedostępna przy samodzielnym inwestowaniu
- Optymalny dobór mieszkań – lokalizacja, ceny zakupu, wysokości czynszów i związana z tym opłacalność bazuje na ponad 6000 mieszkań zarządzanych przez grupę Mzuri obecnie i wielu mieszkań zarządzanych w poprzednich latach
- Zapisy w umowach dotyczące odsprzedaży udziałów do spółki (wyjście inwestora) zabezpieczają pozostałych udziałowców przed koniecznością szybkiej sprzedaży nieruchomości w dołku kryzysu rynkowego za zaniżoną cenę
- Ryzyko płynności – podobne (a raczej mniejsze) jak w samodzielnym inwestowaniu w nieruchomości. Pomocny jest rynek wtórny – na którym przy bardzo pilnej potrzebie szybkiego wyjścia z inwestycji można odsprzedać udziały w spółce po cenie z dodatkowym dyskontem
- Brak zapadalnych dÅ‚ugów oznacza że spółce trudno byÅ‚oby ogÅ‚osić upadÅ‚ość. Inwestorzy w spółce inwestujÄ… bez z góry okreÅ›lonego czasu wiÄ™c ryzyko braku spÅ‚aty zobowiÄ…zaÅ„ w zasadzie nie istnieje (ponieważ nie ma istotnych zobowiÄ…zaÅ„)…
I chyba najważniejsze:
Spółkę założyłem także dla moich prywatnych inwestycji. Dlatego wprowadziłem w spółce dla siebie dodatkowe uprawnienia kontrolne i nadzorcze. Jest to jedyna spółka wśród podobnych spółek inwestycyjnych grupy Mzuri gdzie kto inny niż Mzuri ma wpływ na najważniejsze decyzje i zasady funkcjonowania spółki!
Dlaczego w biznesie w zasadzie trudno znaleźć ryzyko upadłości?
Zgodnie z przepisami prawa spółka może ogłosić upadłość gdy traci możliwość realizowania swoich zobowiązań w stosunku do wierzycieli, a taka sytuacja w MZURI CFI Rodzinne Finanse
jest w zasadzie nie do pomyślenia:
- nie mamy żadnych kredytów
- nie mamy żadnych pracowników – więc nie ma kosztów ZUS ani wypłat dla pracowników
- księgowa amortyzacja zakupu nieruchomości powoduje że księgowo nie będzie zysku do opodatkowania (gdy pojawia się zysk to jest księgowo ‘anulowany’ przez amortyzację zakupu mieszkań) lub zysk będzie minimalny – szczególnie w pierwszych kilkunastu latach.
- zobowiązania dla inwestorów – pojawiają się gdy pojawi się zysk. Hipotetycznie gdyby żadnych zysków z biznesu nie było to wtedy zobowiązania spółki do inwestorów będą na poziomie 2,5% od kapitału (ponieważ połowa zysku pochodzi z pożyczki – 50% wpłaty – na 5%, a druga z zysku z biznesu). Przy założeniu kapitału 10 mln zł te 2,5% to 250.000 w skali roku. Gdyby faktycznie był z tym problem – dopłacę ten kapitał do spółki
- inne zobowiązania – to koszty stałe nieruchomości – podatki i czynsze, media, plus koszty księgowości
- inne zobowiązania – to wynagrodzenie dla firm realizujących biznes – czyli grupy Mzuri za zarządzanie najmem i za obsługę remontów i zakupów. Ale to są koszty które pojawiają się wtedy gdy coś się dzieje. Jak nie ma wynajmu to wynagrodzenie dla Mzuri jest miniaturowe
- inne zobowiązania to wynagrodzenie dla mnie i Mzuri za realizację projektu – w tym roku 0%, w drugim 1% a potem 1,5% rocznie.
- To nie są koszty które powodują ryzyko upadłości biznesu.
Majątkiem spółki są zakupione nieruchomości (za gotówkę, nie na kredyt). A tutaj:
- nie boimy się wzrostów cen nieruchomości – nie zamierzamy nimi obracać licząc na sprzedaż z dużo większym zyskiem. Kupujemy tylko wtedy gdy szacowany w danej lokalizacji (osiedle) zysk z najmu mieście się w limitach jakie sobie narzuciliśmy
- nie boimy się spadków cen nieruchomości – te wykorzystamy do kolejnych zakupów
- nie boimy się krachu na rynku cen nieruchomości – wtedy chętnie będziemy je kupować, a historia pokazuje że nawet gdy ceny nieruchomości mocno tracą to czynsze nadal rosną
- biznes odporny na inflację – wraz z inflacją rosną czynsze
Czy jest to inwestycja bez ryzyka?
Nie. Nie ma inwestycji bez ryzyka (poza lokatą bankową i obligacjami skarbu Państwa). Występują ryzyka w zasadzie identyczne dla samodzielnego inwestowania w wiele mieszkań na wynajem:
- zmiany prawne, dodatkowe opodatkowanie zmniejszające zysk, zakaz prowadzenia działalności opartej o wynajem długoterminowy
- spadek cen nieruchomości trwający wiele lat
Jeżeli inwestor ma przekonanie że prywatne inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest bardzo ryzykowne to nie powinien inwestować w nasz biznes.
Poniżej prezentuję szerzej wybrane ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem.
Ryzyko związane z brakiem stabilności systemu podatkowego i prawnego
Częste zmiany prawa oraz pojawiające się różne nowe podatki w różnych branżach wymagają wskazania że jest to jeden z elementów ryzyka dotyczący inwestycji w mieszkania na wynajem. Przy czym ryzyko to występuje także przy samodzielnym inwestowaniu na wynajem.
MZURI CFI Rodzinne Finanse dziÄ™ki Å›cisÅ‚ej współpracy z grupÄ… MZURI (ZarzÄ…dzajÄ…cÄ… w Polsce liczbÄ… ponad 6.0000 mieszkaÅ„ na wynamem) ma bezpoÅ›redni dostÄ™p do prawników i analiz sytuacji prawnej. Do której po prostu bÄ™dzie siÄ™ mogÅ‚a dostosować. W kontekÅ›cie prawno-podatkowym można wyobrazić sobie dziaÅ‚ania RzÄ…du powodujÄ…ce wyższe opodatkowanie takiej dziaÅ‚alnoÅ›ci. JednoczeÅ›nie trudno wyobrazić sobie sytuacjÄ™ w której zmiany przepisów i podatków spowodowaÅ‚yby że przychody z najmu zostaÅ‚yby w caÅ‚oÅ›ci 'zjedzone’ przez podatki. A nawet gdyby taka sytuacja miaÅ‚a miejsce to … cóż – wtedy pozostanie wygaszać biznes.
Ryzyko braku dywersyfikacji
InwestujÄ…c w kilka mieszkaÅ„, lub w mieszkania wyÅ‚Ä…cznie w jednym mieÅ›cie (a w szczególnoÅ›ci w jednej dzielnicy) inwestor ponosi ryzyko braku dywersyfikacji – zarówno iloÅ›ciowe jak i geograficzne.
MZURI CFI Rodzinne Finanse ma ten problem rozwiązany: posiadamy już wiele nieruchomości w wielu miastach.
Ryzyko zwiÄ…zane z sytuacjÄ… ekonomicznÄ… i gospodarczÄ…
Kryzys ekonomiczny i pogorszenie sytuacji gospodarczej może wpłynąć na spadek zainteresowanie najmem a tym samym brak przychodów z najmu.
Nasze metody ograniczania ryzyka to po pierwsze dywersyfikacja. A dodatkowo nabywanie mieszkaÅ„ w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Model biznesowy sprawdziÅ‚ siÄ™ w czasie COVID 2019 – gdzie wiÄ™kszość mieszkaÅ„ byÅ‚a wynajÄ™ta i nie byÅ‚o potrzeby obniżek czynszów (poza kilkoma wyjÄ…tkami – a i to tylko na kilka miesiÄ™cy).
Ryzyko upadłości spółki
W przypadku gdy spółka traci możliwość realizowania swoich zobowiązań powinna ogłosić upadłość.
Taka sytuacja w przypadku MZURI CFI Rodzinne Finanse jest w zasadzie trudna do wyobrażenia. Spółka nie posiada kredytów (mieszkania kupujemy wyÅ‚Ä…cznie za gotówkÄ™), nie zatrudnia pracowników (nie ma wiÄ™c zobowiÄ…zaÅ„ do ZUS), podatki pÅ‚aci od zysku (jeżeli nie bÄ™dzie zysku to nie bÄ™dzie podatku – ani zalegÅ‚oÅ›ci podatkowych), nie emituje obligacji (i nie ma tym samym zobowiÄ…zaÅ„ do wypÅ‚aty dużego kapitaÅ‚u w okreÅ›lonych terminach).
Ryzyko spadku cen mieszkań
Jeżeli ceny mieszkań będą niższe to także sprzedaż posiadanych mieszkań będzie musiała być realizowana w niższej cenie.
Model inwestycji MZURI CFI Rodzinne Finanse to model dÅ‚ugoterminowego inwestowania w mieszkania na wynajem. Celem spółki nie jest spekulowanie na cenach mieszkaÅ„ i realizowanie szybkich transakcji zakupu i sprzedaży. Kupione mieszkania majÄ… przynosić bieżący zysk z najmu. Tak samo jak w prywatnym inwestowaniu na wynajem. Jeżeli mieszkanie na wynajem kupujÄ™ majÄ…c na celu zarabiać na nim przez wiele lat to niższe ceny mieszkaÅ„ nie majÄ… dla mnie znaczenia. Prawie – ponieważ gdy ceny mieszkaÅ„ bÄ™dÄ… taÅ„sze to chÄ™tnie udamy siÄ™ na nowe zakupy mieszkaÅ„ (uruchamiajÄ…c nowe zapisy do spółki).
Ryzyko wzrostu cen mieszkań
Wyższe ceny mieszkań mogą oznaczać niższe przychody z czynszu.
W MZURI CFI Rodzinne Finanse nie kupujemy mieszkaÅ„ na siÅ‚Ä™. Kupujemy je tylko wtedy gdy możliwy do uzyskania zysk z najmu w danej lokalizacji przekracza zaÅ‚ożony minimalny poziom zysku (majÄ…c dane o tysiÄ…cach mieszkaÅ„ wynajmowanych w caÅ‚ej grupie MZURI jest to relatywnie proste). Jeżeli mieszkania drożejÄ… to roÅ›nie też wartość udziałów które majÄ… inwestorzy – a tym samym roÅ›nie wartość inwestycji…
Ryzyko stóp procentowych
Wysokie stopy procentowe oznaczają wyższe koszty kredytów.
To nie dotyczy naszej inwestycji. Nie korzystamy z kredytów bankowych – mieszkania kupujemy za gotówkÄ™.
Ryzyko inflacji
Inflacja oznacza spadek wartości pieniądza.
W inwestycji w mieszkania na wynajem inflacja (wzrost cen) niejako przekÅ‚ada siÄ™ także na wzrost wartoÅ›ci nomimalnej wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci. Wraz z inflacjÄ… rosnÄ… także ceny usÅ‚ug – w tym wysokość czynszów. W MZURI CFI Rodzinne Finane nie inwestujemy w luksusowe nieruchomoÅ›ci. W docelowych modelowych mieszkaniach które nabywamy czynsze stabilnie rosÅ‚y w przeszÅ‚oÅ›ci. Gdyby reguÅ‚y te nie zadziaÅ‚aÅ‚y to wynik inwestycji ponad inflacjÄ™ może być niższy. DokÅ‚adnie ta sama sytuacja miaÅ‚aby miejsce przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomoÅ›ci.
Ryzyko konkurencji rynkowej
Wiele osób prywatnych i firm zajmuje się najmem długoterminowym co może mieć wpływ na relacje podaż / popyt.
MZURI CFI Rodzinne Finanse jest jako spółka w lepszej pozycji niż wielu indywidualnych inwestorów lub poczÄ…tkujÄ…cych w tej branży firm. przewagÄ… sÄ… duże zasoby osobowe, wÅ‚asne ekipy remontowe, dostÄ™p do okazji inwestycyjnych (dziÄ™ki grupie osób wyszukujÄ…cych mieszkania do zakupu), optymalizacji kosztowej, odpowiedniego doboru standardu mieszkaÅ„ do najemcy w danej okolicy itp. Osoby / firmy bez doÅ›wiadczenia bÄ™dÄ… w dużej części generować wyższe koszty przystosowania nieruchomoÅ›ci do najmu i przy 'wojnie cenowej’ to spółki typu MZURI CFI Rodzinne Finanse mogÄ… jÄ… Å‚atwiej wytrzymać.
Ryzyko zasiedlenia przez najemców
To często poruszany wątek przez inwestorów.
Grupa Mzuri ma wypracowane przez lata standardy, wzory umów oraz wymogi dla wynajmujÄ…cych które w praktyce niwelujÄ… to ryzyko. Jednym ze sposobów ograniczajÄ…cych takie ryzyko może być np. … konieczność pokazania dokumentu PIT przez najemcÄ™ aby udowodniÅ‚ że na wynajem go stać…
Ryzyko płynności i przedłużenia terminów wyjścia z inwestycji
Ryzyko, że pieniądze w spółce w momencie chęci wyjścia z inwestycji będą musiały zostać nieco dłużej (nawet do 2 lat) w sytuacji skomplikowanej sytuacji rynkowej.
Ryzyko w praktyce identyczne jak przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomości. Jeżeli jest potrzeba zakończyć inwestycję w nieruchomości w trudnym czasie na rynku to oczywistym jest że aby nie sprzedawać po niskiej cenie trzeba poczekać. A chcąc szybko sprzedać trzeba zaproponować niższą cenę. W spółce nie możemy działać na szkodę ogółu inwestorów i sprzedawać nieruchomości po nieatrakcyjnych cenach i zabezpieczyliśmy możliwość przesunięcia czasu wykupienia inwestora nawet do 24 miesięcy. Jeżeli jednak ktoś z inwestorów będzie chciał szybko spieniężyć swoją inwestycję nie patrząc na to że akurat byłby kryzys na rynku nieruchomości to zawsze może te udziały odsprzedać z dużym dyskontem do nowych inwestorów. Tak samo jak chcąc sprzedać mieszkanie w trudnych czasach musiałby zaoferować dużo niższą cenę aby szybko je sprzedać.
