Pytania i odpowiedzi Krótkie odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania

• Czy mogę inwestować długoterminowo jako kapitał emerytalny?
  Tak. Takie są założenia biznesu. I taki jest mój prywatny cel inwestowania moich prywatnych pieniędzy w ten biznes. I po to go – szczerze mówiąc – stworzyłem. Inwestycja jest bezterminowa. Ma odzwierciedlać samodzielne inwestowanie w nieruchomości na wynajem gdzie najczęściej mieszkań nie kupuje się na kilka, lecz co najmniej na kilkanaście lat lub dłużej
• Czy jest możliwe aby nie otrzymywać wypłat zysków tylko aby zyski pozostawały w spółce i zwiększały wartość inwestycji?
  Nie. Inwestycja ma być jak najbliższym odzwierciedleniem samodzielnego inwestowania w mieszkania na wynajem. I tak samo jak z mieszkań na wynajem są bieżące dochody tak samo w tej inwestycji. Spółka działa jak rasowy REIT – całość (100%) zysku spółki jest wypłacana inwestorom.
• Jeżeli inwestycja jest bezterminowa – to w jaki sposób można wycofać kapitał?
  Są 3 sposoby wyjścia z inwestycji – wykup przez spółkę (najbardziej czasochłonny) sprzedaż na rynku wtórnym innym inwestorom (który to rynek wtórny organizuję). W historii kilkunastu takich spółek nikt nie realizował wykupu przez spółkę ponieważ wszystkie transakcje wyjścia z inwestycji realizowane były na rynku wtórnym. Takich transakcji historycznie było niewiele – ponieważ prawie wszyscy traktują inwestycję w standardowy sposób – czyli bardzo długoterminowy produkt rentierski. Szczegóły dostępne na tej stronie.
• Za 5 lat będę na 100% potrzebować tych pieniędzy – czy można zainwestować na 5 lat?
  Inwestycja w nieruchomości nie jest kontem a’vista gdzie pieniądze można wycofać w ciągu kilku dni. Tak samo jak posiadanie prywatnie mieszkania na wynajem. Jeżeli dokładnie za 5 lat potrzebne są środki to na pewno nie można rozpocząć sprzedaży mieszkania w ostatniej chwili, trzeba też odpowiednio wcześnie zakończyć umowy najmu, przygotować mieszkanie do sprzedaży. Tak samo w mojej spółce. Sugeruję proces wycofywania się z inwestycji zainicjować na 2 lata przed oczekiwanym terminem wyjścia z inwestycji. A chcąc zrobić to w ostatniej chwili wystarczy zaproponować sprzedaż z dyskontem (tak samo jak na rynku sprzedaży mieszkań).
• Ile trwa wycofanie kapitału ze spółki?
  Odpowiedź ponownie muszę porównać do samodzielnego posiadania mieszkań na wynajem. Czyli: to zależy od tego po jakiej cenie ktoś chce zakończyć inwestycję. Jeżeli pieniądze są potrzebne bardzo szybko to wystarczy zaoferować udziały w dobrej cenie – np. z 10% dyskontem. Wtedy bardzo prawdopodobne że szybko pojawi się nowy nabywca. Natomiast sprzedaż do spółki może trwać od 3-12 miesięcy lub dłużej zależnie od sytuacji rynkowej. Musimy chronić pozostałych inwestorów przed sprzedażą mieszkań np. w dołku cenowym. Warto zauważyć że te zasady chronią każdego z inwestorów w okresie gdy nie chcą wychodzić z inwestycji.
• Czy to oznacza że na rynku wtórnym udziały muszę sprzedawać ze stratą?
  Absolutnie nie. Wręcz odwrotnie! Proszę pamiętać, że nabory do spółki nie są otwarte cały czas. Będą realizowane raz lub dwa razy w roku. W inwestycji jest kilkuprocentowa opłata przyłączeniowa. Nowy inwestor np. zamiast zapłacić 6% opłaty przyłączeniowej chętnie odkupi od inwestora udziały w cenie o np. 3% wyższej! Natomiast jeżeli ktoś potrzebuje wycofać się z inwestycji bardzo szybko to jedyną drogą jest obniżenie ceny tak aby była bardzo atrakcyjna dla nowych inwestorów. Dokładnie tak samo jak w sytuacji gdyby ktoś chciał w ciągu np. miesiąca szybko sprzedać mieszkanie – bez obniżki ceny się nie obejdzie…

• Czy jest opłata przyłączeniowa?
  Tak. Występuje opłata przyłączeniowa w wysokości 5-10% (tak jak w innych spółkach grupy Mzuri). Opłata jest sprawiedliwym wyrównaniem szans dla nowych inwestorów kontra dotychczasowi (z których wielu przez pierwszy rok nie zarabiało). Poza tym jest to zgodne z prawdziwym inwestowaniem w mieszkania na wynajem, gdzie przez pierwszy rok zyski są niskie lub nie ma ich wcale (czas na znalezienie mieszkania, przygotowanie do najmu, remont i rozpoczęcie wynajmu)
• Czy oprócz tej opłaty są dodatkowe koszty?
  Jedynym dodatkowym kosztem jest koszt notarialny związany z obowiązkowym udzieleniem pełnomocnictwa (m.in. do objęcia udziałów w spółce). To koszt wraz z wypisem około 150 zł.
• Czy oczekiwany zysk z inwestycji obejmuje koszty? Jakie?
  Oczekiwany zysk z inwestycji to 5-7% w skali roku. Wypłacane w dwóch transzach w ciągu roku. Zysk liczony jest już po uwzględnieniu wszystkich kosztów, opłat, prowizji i podatków zapłaconych przez spółkę. Oczekiwany zysk dla inwestora jest to oczywiście zysk brutto od którego spółka odprowadzi w imieniu inwestora podatek od zysków kapitałowych. Na zysk z inwestycji może wpływać też zysk ze wzrostu wartości nieruchomości w czasie.

• Jaką część zysku spółka wypłaca inwestorom?
  Wysokość zysku zależy od wyniku finansowego spółki. Spółka MZURI CFI Rodzinne Finanse działa podobnie jak tak zwane REITY – całość (100%) zysku spółki jest wypłacana udziałowcom.
• Jak wypłacane są zyski?
  Zyski wypłacane są dwa razy w roku. Szczegóły poniżej. Jest to inwestycja rentierska.
• Jaki jest harmonogram wypłat zysków?
  Zysk od połowy zainwestowanego kapitału to stałe 5% w skali roku – wypłacane raz w roku w październiku. Zysk z drugiej połowy kapitału to dywidenda – całość (100%) zysku księgowego wypracowanego przez spółkę jest wypłacana inwestorom proporcjonalnie do liczby posiadanych udziałów
• Jaki jest oczekiwany średnioroczny zysk z inwestycji?
  Model biznesowy (sprawdzony od lat w wielu spółkach tego typu zarządzanych przez Mzuri) pozwala oczekiwać bieżących zysków w skali roku (z pożyczki i dywidend) na poziomie 5-7%. Dodatkowo inwestorzy mogą liczyć na wzrost wartości udziałów w długim okresie.
• Jaki może być minimalny zysk z inwestycji?
  Gdyby spółka nie wypracowała zysku netto to inwestor od całości zainwestowanego kapitału zarabia 2,5% w skali roku (wynika to z udzielonej pożyczki – na połowę kapitału oprocentowanej na 5% – stąd 2,5% od kapitału w skali roku).
• Czy jest to inwestycja bez ryzyka?
  Ponieważ inwestycja nie jest lokatą bankową to muszę tutaj zawrzeć zdanie że: „każda inwestycja oznaczać może utratę części lub całości kapitału”. Ocenę czy to jest możliwe w spółce, która nie ma kredytów, nie zatrudnia pracowników i działa wyłącznie na rynku najmu długoterminowego pozostawiam inwestorom. Ryzyka są takie same jak przy samodzielnym inwestowaniu w nieruchomości na wynajem. A w praktyce mniejsze z uwagi na dywersyfikację i doświadczenie ponad 10 letnie w zarządzaniu najmem (obecnie w ponad 6500 mieszkań) przez grupę Mzuri.
• Czy dobrze rozumiem, że kupując udziały wcześniej dywidenda będzie dla mnie wyższa, niż dla inwestorów, którzy nabędą udziały w wyższej cenie w przyszłości?
  Dokładnie tak. Wypracowany zysk w formie dywidendy wypłacany jest proporcjonalnie do liczby posiadanych udziałów. Inwestorzy, którzy nabyli je taniej mają tym samym dodatkowy zysk
• Czy twórcy spółki, w tym Remigiusz Stanisławek zarabiają więcej bo kupili udziały po złotówce?
  Absolutnie nie. W inwestycjach musi być pełna uczciwość. Udziały założycielskie oraz dodatkowe zakupione przeze mnie udziały nabywane były i będą po dokładnie tej samej cenie co pozostali inwestorzy. Wysokość dywidendy dla moich udziałów w spółce jest taka sama jak wszystkich innych inwestorów.
• Na stronach MZURI dostępne są czasem inne projekt MZURI z zyskiem 6-7% rocznie a biznes z Mzuri CFI Rodzinne Finanse ma być tylko około 5-6%?
  Zysk w moim projekcie podaję uwzględniając horyzont 5-letni wraz z pierwszym rokiem gdzie zysków może po prostu jeszcze nie być. Po zbudowaniu portfolio mieszkań na wynajem zyski roczne powinny być na poziomie zbliżonym do 5-7% – takie są założenia w projekcie.
• A co w przypadku rosnącej inflacji?
  Wraz ze wzrostem cen będą z czasem rosły także czynsze, jeżeli ktoś obawia się dużej inflacji to ta inwestycja raczej na pewno za tym podąży. Wystarczy spojrzeć w dane historyczne. Wzrastają zarówno czynsze jak i ceny mieszkań.
• Dlaczego nie ma tutaj stałych zysków jak w condohotelach?
  Moja opinia o inwestycjach typu condo jest ogólnie znana. Znajdziesz ją na tej stronie. W skrócie: w inwestycjach typu 'condo’ inwesto kupuje lokale najczęściej w cenie zawyżonej o 50-100% (cena 15 czy 20 tys za m2 z wyposażeniem często się pojawia). W ten sposób inwestor ma w zasadzie pewność że przez 10 lat otrzyma te 8% rocznie (tym bardziej że często są liczone od ceny netto) ponieważ 'sam sobie za to zapłacił’. A po 10 latach może być niezmiernie trudno sprzedać taki lokal po rozsądnej cenie skoro już przy zakupie ktoś bardzo za to przepłacił…

• Czy w celu podpisania umowy jest potrzebne spotkanie osobiste?
  Nie ma takiej potrzeby. Całość realizowana jest korespondencyjnie.
• Czy jest konieczna wizyta u notariusza?
  Tak. Wizyta u notariusza jest konieczna.
• Czy dokumenty umowy można przesłać w formie skanu?
  Tak. Jest to nawet preferowana forma podpisywania umowy. Niemniej wizyta na poczcie lub zamówienia kuriera będzie konieczne – wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa spółka musi otrzymać w orginale
• Czy przy dopłatach do inwestycji w przyszłości też będzie potrzebna wizyta u notariusza?
  Nie – o ile przy pierwszym zapisie zostanie złożone pełnomocnictwo uwzględniające także dodatkowe dopłaty do inwestycji (prawie wszyscy inwestorzy takie pełnomocnictwo wybierają)
• Czy można inwestować na spółkę?
  Tak. Inwestować można na spółkę (musi być to spółka z o.o. , fundacja, spółka akcyjna)
• Czy można inwestować na działalność gospodarczą?
  Nie. Nie można inwestować jako jednoosobowa działalność gospodarcza. Taka forma działalności nie jest spółką prawa handlowego i nie może być stroną transakcji inwestycyjnej
• Czy można umówić indywidualną wideorozmowę w sprawie inwestycji?
  Tak. Proszę zadzwonić lub napisać do mnie w tej sprawie
• Czy można umowę podpisać na spotkaniu osobistym i zobaczyć więcej dokumentów?
  Tak. Zapraszam do mojego biura w Poznaniu. Proszę zadzwonić lub napisać do mnie w tej sprawie

• Jak pobierana jest opłata przyłączeniowa i opłaty roczne?
  Opłata przyłączeniowa stanowi przychód spółki. Czyli inwestując np 50.000 wpłatę na inwestycję realizuje się w dwóch formach: 25.000 na nabycie udziałów i 25.000 na udzielenie pożyczki. Cała kwota inwestycji wpłacana przez inwestora zostaje w spółce. Opłata przyłączeniowa nie jest moim dodatkowym wynagrodzeniem
• Kto zapłaciłby opłatę przyłączeniową rzędu 5-10%!
  Takie opłaty występują w innych spółkach Mzuri i sięgają 10 a nawet 15%. Nabory do tych innych inwestycji z opłatą przyłączeniową są na kwoty kilku mln zł. Dlaczego inwestorzy decydują się na taką opłatę? Ponieważ odzwierciedla to samodzielne inwestowanie w nieruchomości na wynajem gdzie w ciągu pierwszego roku raczej się nie zarabia (proszę błędnie nie liczyć tego okresu od daty zakupu mieszkania prywatnie – często pieniądze leżą na koncie czekając na zakup wiele miesięcy…) – trzeba wyszukać nieruchomość, kupić, wyremontować i dobrze wynająć. Poza tym ma to być sprawiedliwe w stosunku do mnie i innych inwestorów, którzy zainwestowali na początku biznesu w 2019 i początku 2020 roku – gdzie przez pierwszy rok zysk z inwestycji wyniósł zero. Opłatę przyłączeniową można w dużej części odzyskać odsprzedając inwestycję na rynku wtórnym w przyszłości.

• Dołączając do inwestycji konieczna będzie wizyta u notariusza.
  Jednorazowy koszt pełnomocnictwa (około 130-150 zł) ponosi inwestor. Koszt powinien wynieść 123 zł plus 22,14 zł za każdy wypis.
• Czy przy dopłatach potrzebna będzie ponowna wizyta u notariusza?
  Przy dopłatach do inwestycji w kolejnych turach – wizyta u notariusza nie będzie potrzebna.
• Po co potrzebne jest pełnomocnictwo?
  Przede wszystkim do objęcia przez inwestora udziałów oraz udziału w głosowaniach.
• Czy w przypadku głosowania mogę głosować osobiście?
  Oczywiście – można pojawić się na Zgromadzeniu Wspólników osobiście
• Czy mogę przekazać pełnomocnikowi w jaki sposób ma zagłosować w moim imieniu?
  Oczywiście – to jest idea instytucji pełnomocnictwa

• Czy inwestycję trzeba wpisywać do zeznania podatkowego PIT?
  Podatek od dywidendy, tak samo jak i od zysków z pożyczki – pobiera i odprowadza do US Spółka. Inwestor otrzymuje wypłaty netto i nie musi ich uwzględniać w zeznaniu podatkowym.
• Kto płaci podatek PCC
  Podatek PCC od utworzenia udziałów – płaci spółka. Ten koszt oczywiście realnie ponosimy jako inwestorzy (cała inwestycja to kapitał inwestorów).
  Podatek od udzielenia pożyczki – nie występuje (to pożyczka od wspólnika).
  Podatek PCC przy odkupieniu udziałów przez spółkę (umorzenie udziałów) nie występuje.
  Podatek PCC przy sprzedaży udziałów innemu inwestorowi ponosi Kupujący.

• Mieszkam za granicą. Jak rozliczyć podatki?
  Proszę skonsultować to z własnym doradcą podatkowym

Mogą głosować teoretycznie nad każdą uchwałą. Ale dla bezpieczeństwa całego projektu a tym samym ogółu inwestorów chodzi o to aby np. inwestorzy nie mogli zainicjować i przegłosować aby spółka zaczęła inwestować na giełdzie zamiast w nieruchomości lub szybko sprzedała nieruchomości za połowę wartości.

Dlatego tak jak w każdym biznesie – założyciele (tutaj ja Remigiusz Stanisławek oraz Mzuri) mamy w wielu sprawach ostateczną decyzję.

WIęcej na ten temat w osobnym artykule dostępnym tutaj.

• Czy mogę wskazać uposażonych?
  Nie. Inwestycja nie jest ubezpieczeniem. Inwestycja wchodzi do masy spadkowej na tych samych zasadach co każdy składnik majątku.
• Czy udziałami można w inny sposób zadysponować na wypadek śmierci?
  Tak. Poprzez odpowiednie zapisy w testamencie pamiętając o zachowku. Po więcej informacji na ten temat proszę o kontakt z takim pytaniem bezpośrednio do mnie (Remigiusz Stanisławek). Dane kontaktowe są na każdej stronie.
• Jakie są zasady dziedziczenia w tej inwestycji
  Jest dokładnie opisane w dokumentach formalnych. Spadkobiercy mogą wejść w prawa inwestora lub zakończyć inwestycję. Nie ma tu opłaty 20% za decyzję o wykupie w ciągu pierwszych 18 miesięcy. Natomiast trzeba liczyć się ze standardowym (taki sam dla wszystkich udziałowców) czasem na realizację wykupu udziałów / spłaty pożyczki. Lub szybką sprzedaż do nowych inwestorów na rynku wtórnym.

• Czy są gdzieś opisane zasady i terminy wyjścia z inwestycji?
  Tak. Bardzo szczegółowo opisane jest to na tej stronie.
• Czy jest rynek wtórny ułatwiający wyjście z inwestycji?
  Tak. Taki rynek organizuję w grupie inwestorów firmy Rodzinne Finanse plus moich listach mailingowych (ponad 20.000 osób zainteresowanych inwestowaniem). Dodatkowo sam planuję zwiększać kwotę inwestycji w tym projekcie z moich prywatnych środków na kwotę ponad 100/200 tysięcy złotych rocznie. W pierwszej kolejności kierując zapytanie do obecnych inwestorów – aby transakcję realizować na rynku wtórnym.

• Czy to jest inwestycja w najem krótkoterminowy?
  Nie. Inwestujemy wyłącznie w mieszkania na wynajem długoterminowy.
• Jakie nieruchomości kupuje spółka?
  Najczęściej są to kawalerki, bardzo rzadko mieszkania dwupokojowe. W przypadku mieszkań większych zawsze będą dzielone na osobne jednostki najmu (osobne wejście). Ponieważ docelowo prywatnie planuję inwestować coraz większe kwoty w tym projekcie zabezpieczyłem sobie możliwość ostatecznej decyzji o droższych zakupach – prywatnie nie chcę mieć w tej spółce pakietów nieruchomości w jednej lokalizacji ani zakupu kamienic z planem podziału na mieszkania na wynajem.
• Czy spółka planuje realizować zyski z ‘flipów’ na rynku nieruchomości?
  Tak. Nie wykluczamy takich transakcji. Zakładamy że do 30% portfela może być przeznaczona na działalność flippingową. Ale jeżeli mieszkanie przynosi oczekiwany przez spółkę dochód nie będziemy go na siłę sprzedawać.
• Jakie są kryteria zakupu mieszkań do spółki?
  Zasada jest bardzo prosta – muszą to być mieszkania które przy cenie zakupu (i kosztach transakcyjnych oraz potencjalnych remontów i kosztach przygotowania do najmu) będą generowały odpowiedni poziom zysku dla spółki. To oznacza że w momencie sprzedaży nieruchomości ich wartość znacząco wzrasta (przez m.in. poniesione nakłady na remont).
• Czy spółka planuje realizować zyski z ‘flipów’ na rynku nieruchomości?
  Tak. Nie wykluczamy takich transakcji. Zakładamy że do 30% portfela może być przeznaczona na działalność flippingową. Ale jeżeli mieszkanie przynosi oczekiwany przez spółkę dochód nie będziemy go na siłę sprzedawać. Działania typu flip będą raczej wyjątkami niż zasadą.
• W jakich miastach kupowane są nieruchomości?
  Inwestujemy w całej Polsce. W miastach (i dzielnicach) w których stosunek czynszu do ceny zakupu mieszkań jest na oczekiwanym przez spółkę poziomie. Do czerwca 2020 roku kupiliśmy mieszkania w Łodzi, Szczecinie, Wrocławiu, Krakowie, Częstochowie, Białymstoku i Sosnowcu.
• Kto poszukuje okazji na zakup mieszkań?
  Spółki grupy MZURI mają swoich przedstawicieli w wielu miastach (na stałe Grupa Mzuri zatrudnia znacznie ponad 100 osób). Jeżeli pojawią się ciekawe okazje będą przekazywane do spółki do zakupu. Co jest w interesie całej grupy Mzuri ponieważ to te spółki będą otrzymywać wynagrodzenie za przeprowadzenie transakcji zakupu, wyremontowanie oraz za zarządzanie najmem (wynegocjowałem tu niższe stawki niż w innych projektach Mzuri CFI).

Jakie działania operacyjne podejmuje spółka, a jakie zleca na zewnątrz?

Spółka MZURI CFI Rodzinne Finanse wykorzystuje wiedzę i doświadczenie rynkowe zewnętrznych podmiotów – zlecając na zewnątrz większość działań począwszy od księgowości czy też obsługi prawnej a przede wszystkim działań związanych z zakupami / remontami oraz zarządzaniem najmem i sprzedażą nieruchomości. Portfel nieruchomości budujemy i zarządzamy z udziałem:

• Firma MZURI Investments sp z o.o. – jednorazowa prowizja za zakup mieszkania, jednorazowa prowizja za przeprowadzenie remontu
• Firma Mzuri sp z o.o. – zarządzanie najmem, poszukiwanie najemców, umowy, przedłużenia najmów, dobór poziomu ceny wynajmu. Mzuri sp z o.o. pobiera m. in. wynagrodzenie za zarządzanie najmem jako określony procent od przychodów z najmu (gdy mieszkanie nie jest wynajęte ta opłata procent nie jest pobierany)

Warunki finansowe współpracy ze spółkami Mzuri są na poziomie takim jak dla prywatnych inwestorów lub niższym.