Trzeci nabór do inwestycji planujemy na II kwartał 2021 roku. Zapisz się na listę oczekujących. Sprawdź szczegóły

Płynność czyli możliwości wyjścia z inwestycji Inwestycję można zakończyć na trzy sposoby. Poznaj je dokładnie.

Projekt MZURI CFI Rodzinne Finanse ma jak najdokładniej odzwierciedlać samodzielne inwestowanie w pakiet wielu nieruchomości na wynajem. Zarówno pod względem procesu, zabezpieczeń, poziomu zysków jak również dostępności kapitału.

Inwestorzy, którzy prywatnie kupują mieszkania na wynajem (to co innego niż mieszkania na ‘flipy’ lub na szybki wzrost wartości i sprzedaż):

  • prawie zawsze zakÅ‚adajÄ… bardzo dÅ‚ugi horyzont inwestycyjny – czÄ™sto bezterminowy, emerytalny
  • rozumiejÄ…, że sprzedaż nieruchomoÅ›ci zajmuje trochÄ™ czasu a sprzedaż kilkunastu nieruchomoÅ›ci (gdy siÄ™ tyle posiada) również trwa
  • rozumiejÄ…, że nie opÅ‚aca siÄ™ sprzedać nieruchomoÅ›ci w momencie ‘doÅ‚ka na rynku’ i lepiej poczekać aż ceny wrócÄ… do akceptowalnych poziomów – w tym czasie nadal realizujÄ…c zyski z najmu
  • sÄ… wÅ‚aÅ›cicielami nieruchomoÅ›ci (hipoteka) i oczekujÄ… stabilnego zysku bieżącego z tytuÅ‚u dochodów z wynajmu i nie spekulujÄ… na szybki wzrost cen (przy wzroÅ›cie cen nieruchomoÅ›ci można oczywiÅ›cie sprzedać nieruchomość z zyskiem … ale chcÄ…c dalej inwestować na tym samym rynku za chwilÄ™ trzeba byÅ‚oby zakupić nowÄ… nieruchomość – też po wyższej cenie…).

Dokładnie w ten sam sposób działa biznes Mzuri CFI Rodzinne Finanse

To inwestycja dedykowana dla osób rozumiejących model inwestycji długoterminowych w mieszkania na wynajem. Dlatego:

  • zakÅ‚ada bardzo dÅ‚ugi horyzont inwestycyjny – to nie jest inwestycja z zapisanym terminem zakoÅ„czenia – trwa tak dÅ‚ugo jak dÅ‚ugo chcÄ… inwestować inwestorzy
  • nie ma okreÅ›lonego czasu trwania inwestycji
  • ponieważ sam planujÄ™ inwestować tu dużą część wÅ‚asnych oszczÄ™dnoÅ›ci i to w sposób dÅ‚ugoterminowy zależy mi oczywiÅ›cie na tym aby spółka dziaÅ‚aÅ‚a jak najdÅ‚użej
  • z uwagi na doÅ›wiadczenie i możliwoÅ›ci część portfela stanowić bÄ™dÄ… mieszkania na szybkie transakcje typu ‚‘flip’ – tanio kupić, szybko wyremontować i drożej ale szybko sprzedać
  • nie zamierzamy szybko sprzedawać nieruchomoÅ›ci po zaniżonej cenie tylko dlatego, że ktoÅ› z inwestorów nagle potrzebuje gotówki (co byÅ‚oby ze szkodÄ… dla pozostaÅ‚ych inwestorów)
  • w okresie niskich cen nieruchomoÅ›ci lepiej przeczekać i nie realizować sprzedaży ze stratÄ…
  • spółka jest wÅ‚aÅ›cicielem nieruchomoÅ›ci (hipoteka) i jej zadaniem jest generowanie stabilnego zysku z tytuÅ‚u dochodów z najmu dla ogółu inwestorów

Możliwość wyjścia z inwestycji #1

Odkupienie inwestycji przez Remigiusza Stanisławka

Taką transakcję powinno udać się zrealizować w czasie krótszym niż kilka miesięcy.

Deklaruję, że w każdym roku (począwszy od roku 2021) będę prywatnie przeznaczał w miarę możliwości ponad 100 / 200 tysięcy złotych na dopłaty do inwestycji.

Ponieważ inwestuję na tych samych zasadach co wszyscy inwestorzy to w kolejnych latach będę musiał wnosić opłatę przyłączeniową. Dlatego bardziej opłacalne będzie dla mnie zakupienie inwestycji od inwestorów (jeżeli będą potrzebowali wycofać się z inwestycji). Środki na odkupowanie udziałów od inwestorów pochodzić będą z odsetek od posiadanych przeze mnie inwestycji, z kapitału z moich kończących się inwestycji oraz bieżących dochodów. Dlaczego?

Ponieważ moim prywatnym celem jest posiadanie dużego udziału moich prywatnych oszczędności w tej inwestycji jako tej o najniższym poziomie ryzyka i dużej kontroli i pełnemu nadzorowi z mojej strony.

Powyższe jest jedynie moją deklaracją, nie mogę wykluczyć sytuacji, w której takie odkupienie z mojej strony nie będzie możliwe lub kwoty w danym roku będą niższe.

Koszt transakcji sprzedaży to 2% PCC – ale w tej inwestycji udziały stanowią połowę inwestowanej kwoty, więc koszt 2% liczony od połowy kwoty inwestycji oznacza koszt 1%. Koszt PCC płaci kupujący (ja) stąd kwota transakcji będzie o ten 1% pomniejszona. I wyniesie 99%.

Standardowo transakcje te zamierzam realizować po aktualnej cenie udziałów. Ale to będzie każdorazowo podlegało osobnym rozmowom z zainteresowanymi.

Moja umowa inwestycyjna w roku 2019 i 2020 wyniosła 210.000 zł – 10 tys kapitału początkowego w spółce oraz 200.000 zł podzielone po połowie na wpłatę na udziały oraz na pożyczkę. Kolejne dopłaty do projektu będę realizował w roku 2021.

Tak wygląda potwierdzenie posiadania udziałów (przypominam że połowa inwestycji to udziały a połowa to pożyczka udzielana do spółki).


Możliwość wyjścia z inwestycji #2

Sprzedaż inwestycji innemu inwestorowi

Taką transakcję powinno udać się zrealizować w czasie krótszym niż kilka miesięcy.

Dołączenie do inwestycji bez opłaty przyłączeniowej możliwe jest tylko w 2020 roku. Inwestorzy, którzy w kolejnych latach będą chcieli dołączyć do inwestycji będą musieli zapłacić dodatkową opłatę przyłączeniową (w innych spółkach MZURI taka opłata wynosi nawet 10% od inwestowanej kwoty).

Zainteresowanie inwestycją jest duże – ale nie wszyscy mają kapitał aby zainwestować na początku powstawania biznesu. Tym samym jeżeli nowi inwestorzy będą chcieli dołączyć do spółki w kolejnych latach to będą mieć do wyboru:

  • dołączyć na standardowych warunkach z opÅ‚atÄ… przyłączeniowÄ…
  • lub (jeżeli bÄ™dÄ… takie oferty) odkupić udziaÅ‚ w biznesie od innego inwestora. Wtedy nie pÅ‚acÄ… opÅ‚aty przyłączeniowej. Co oznacza, że od 2021 roku zakup udziałów na rynku wtórnym bÄ™dzie znacznie bardziej opÅ‚acalnym dla kupujÄ…cego niż zakup bezpoÅ›rednio od spółki! To daje też możliwość negocjacji miÄ™dzy sprzedajÄ…cym a kupujÄ…cym.
  • Jeżeli wyjÅ›cie z inwestycji bÄ™dzie potrzebne bardzo szybko – to sytuacja inwestora bÄ™dzie identyczna jak w przypadku gdyby posiadaÅ‚ wÅ‚asne nieruchomoÅ›ci na wynajem z najemcami. Sprzedaż nieruchomoÅ›ci na szybko wymagaÅ‚aby obniżenia ceny nieruchomoÅ›ci. Jeżeli ktoÅ› zaproponuje odsprzedanie inwestycji z np. 10%-15% opustem to takÄ… transakcjÄ™ na pewno zrealizuje bardzo szybko. DokÅ‚adnie tak samo jak w przypadku nieruchomoÅ›ci (przypominam że model biznesowy caÅ‚ego projektu ma odzwierciedlać samodzielne inwestowanie w wiele nieruchomoÅ›ci)
  • Jeżeli inwestor bÄ™dzie oczekiwaÅ‚ wyjÅ›cia z inwestycji w czasie gdy ceny nieruchomoÅ›ci bÄ™dÄ… niskie (np. w czasie jakiegoÅ› kryzysu) – to podobnie jak w powyższym punkcie. Gdyby ktoÅ› posiadaÅ‚ wÅ‚asne nieruchomoÅ›ci na wynajem i chciaÅ‚ je sprzedać w czasie trwajÄ…cego kryzysu na rynku nieruchomoÅ›ci to musiaÅ‚by je sprzedać po rynkowej dużo niższej cenie. I na tych samych warunkach proponujÄ…c odpowiednio wysokÄ… obniżkÄ™ ceny odsprzedaży posiadanej inwestycji na pewno szybko znajdzie na takÄ… inwestycjÄ™ nowego inwestora (za moim poÅ›rednictwem – z mojej bazy inwestorów).

Ja będę co jakiś czas prowadził dwustronną komunikację:

  •  do inwestujÄ…cych w projekcie bÄ™dÄ™ wysyÅ‚aÅ‚ i udostÄ™pniaÅ‚ informacjÄ™, że jest grupa nowych inwestorów na kwotÄ™ x – i jeżeli ktoÅ› bÄ™dzie zainteresowany wyjÅ›ciem z inwestycji bÄ™dÄ™ kontaktowaÅ‚ z drugim inwestorem
  • moje grupy inwestycyjne bÄ™dÄ™ wysyÅ‚aÅ‚ informacjÄ™, gdy ktoÅ› bÄ™dzie chciaÅ‚ wycofać kapitaÅ‚ ze spółki
  • W zamian za takie połączenie dwóch stron pobierać bÄ™dÄ™ opÅ‚atÄ™ w wysokoÅ›ci 1% od kupujÄ…cego.

Uczulam że transakcje na rynku wtórnym nie są gwarantowane. Nie da się zagwarantować że zawsze będzie odpowiednio duża grupa chętnych na dołączenie do inwestycji. Chcąc szybciej zrealizować sprzedaż zawsze można zaproponować lepszą cenę dla kupującego.


Możliwość wyjścia z inwestycji #3

Umorzenie udziałów do Spółki MZURI CFI R.F.

Taką transakcję powinno udać się zrealizować w ciągu 3-12 miesięcy, w wyjątkowych przypadkach dłużej (pożyczka do 24 miesięcy, udziały do 12 miesięcy).

Ponieważ jest to z założenia inwestycja długoterminowa nie możemy pozwolić na bardzo szybkie wycofywanie kapitału przez inwestorów w modelu umorzenia udziałów i pożyczki do spółki. Dlatego wybór tego modelu zakończenia inwestycji w ciągu pierwszych 18 miesięcy od początku inwestycji oznacza pobranie dodatkowej opłaty na rzecz spółki w wysokości 20%. W przypadku konieczności zakończenia inwestycji w krótszym czasie jest to możliwe na rynku wtórnym.

Wycofanie siÄ™ z inwestycji poprzez SpółkÄ™ jest oczywiÅ›cie czasochÅ‚onne. Ale to ostatni ze sposobów na wyjÅ›cie z inwestycji.W historii kilkunastu spółek tego typu nigdy (dane na 10.2020) taka transakcja nie byÅ‚a realizowana – zawsze transakcje zamykaÅ‚y siÄ™ na rynku wtórnym.

W pierwszej kolejności do zrealizowania są dwa pierwsze sposoby zakończenia inwestycji.

A jeżeli sytuacja jest naprawdę pilna można np. zaproponować sprzedaż udziałów innemu inwestorowi (ja pomogę inwestorów znaleźć) np. 5-10% taniej. Wtedy transakcja będzie szybka.

  • Umorzenie udziałów do spółki jest równoznaczne z zakoÅ„czeniem trwania pożyczki.
  • Transakcja wyjÅ›cia z inwestycji jest czasochÅ‚onna i zależy od wielu czynników.
  • Aby zgromadzić Å›rodki na wykup inwestora spółka musi sprzedać jednÄ… lub kilka nieruchomoÅ›ci w taki sposób aby nie zaszkodzić innym inwestorom, którzy pozostanÄ… w spółce.
  • W szczególnoÅ›ci w interesie inwestorów, którzy pozostajÄ… w spółce nie jest aby nieruchomość sprzedać szybko po zaniżonej cenie lub sprzedać w doÅ‚ku cenowym nieruchomoÅ›ci.

Zapewniam, że jeżeli nie będzie chętnych na odkupienie udziałów (ja lub inni inwestorzy) to procedury umorzenia udziałów do spółki będziemy realizować najszybciej jak to możliwe.
Podane terminy są terminami skrajnie odległymi i nie wyobrażam sobie aby miały w praktyce wystąpić – umorzenia powinny zamknąć się w ciągu 6-12 miesięcy, a czasem krócej. Z uwagi na możliwości sprzedaży udziałów do innych inwestorów proces umarzania na żądanie do spółki uznaję że będzie sytuacją wyjątkową (gdyby nie było chętnych na standardowe odkupienie udziałów).

Dlatego wyjście z inwestycji w tym wariancie dzieli się na dwa etapy:

  • umorzenie udziałów – realizowane po aktualnej wartoÅ›ci (wycenie) udziałów. Zgodnie z UmowÄ… czas na to to minimum 3-6 miesiÄ™cy, który może być wydÅ‚użony o kolejne 3 lub 6 miesiÄ™cy – czy czym na takie przedÅ‚użenie ja muszÄ™ wydać zgodÄ™. A takiej nie wydam, jeżeli nie bÄ™dzie uzasadnienia aby przedÅ‚użać tok umorzenia
  • zakoÅ„czenie pożyczki – tutaj w Umowie wpisany jest czas do 24 miesiÄ™cy. OczywiÅ›cie w normalnej sytuacji bÄ™dzie to kilka miesiÄ™cy – ale musimy jako spółka mieć możliwość wydÅ‚użenia tego czasu z uwagi na np. niekorzystne ceny nieruchomoÅ›ci.

Czas na wyjÅ›cie z inwestycji w ten sposób może nie wyglÄ…dać atrakcyjnie dla inwestora, który chce szybko wyjść z inwestycji. Ale – z drugiej strony – ten sam inwestor jest wczeÅ›niej chroniony w ten wÅ‚aÅ›nie sposób – gdyby inni inwestorzy chcieli szybko wyjść z inwestycji i sprzedać coÅ› znacznie poniżej wartoÅ›ci.

Działa to w dwie strony – i moim zdaniem jest to idealnie zrównoważone.

Spółka nie ma żadnego interesu aby na siłę przedłużać proces wykupu – ale nie może działać na szkodę pozostałych inwestorów.

Warto zauważyć, że jeżeli inwestor chce wycofać 100.000 zł to nie możemy sprzedać jednej trzeciej mieszkania – tylko całe mieszkanie (warte 300.000) i kwota 200.000 nie będzie zarabiać – i załączenie jej do zarabiania wymaga kupna, remontu i wynajmu nowego lokalu.

Można wysunąć argument – że gdyby ktoÅ› prywatnie szybko potrzebowaÅ‚ sprzedać nieruchomość to może jÄ… sprzedać np. z 20% stratÄ… – wtedy szybko (co prawda ze stratÄ…) ma gotówkÄ™. DokÅ‚adnie to samo można zrobić w tym projekcie – wystarczy ogÅ‚osić, że chce siÄ™ sprzedać udziaÅ‚y z np. 10% lub 20% dyskontem. Zapewniam że szybko bÄ™dÄ… chÄ™tni aby je od inwestora odkupić. Tak samo jak na normalnym rynku nieruchomoÅ›ci.

Kolejny nabór już w II kwartale 2021 roku

Zapisz się na listę zainteresowanych. Bez żadnych zobowiązań - a będę informował o postępach w projekcie, nowych zakupach, wynikach finansowych.

Przedstaw siÄ™ (imiÄ™ lub imiÄ™ i nazwisko) Twoje dodatkowe pytania (np. propozycja terminu rozmowy)
Adres e-mail (tu wyślę dodatkowe materiały)
Telefon (opcjonalne, wypełnij jeżeli mam oddzwonić) Zgłoszenie do niczego nie zobowiązuje! Otrzymasz pakiet materiałów i wzory umowy

Zainwestuj w mieszkania na wynajem już od 10.000 zł © 2019-2020 Dołącz do grupy ponad 100 inwestorów. Sprawdź też: Polityka prywatności, RODO.
Informacje publikowane na stronie internetowej nie stanowią oferty ani rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia MF z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Informacje w portalu udostępniane są wyłącznie w celach informacyjnych i reklamowych i nie należy ich traktować jako rekomendacji inwestowania czy też zaniechania inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe. Dane te nie mogą być traktowane jako usługa doradztwa inwestycyjnego lub innego typu doradztwa. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości kapitału.