Projekt MZURI CFI Rodzinne Finanse ma jak najdokładniej odzwierciedlać samodzielne inwestowanie w pakiet wielu nieruchomości na wynajem. Zarówno pod względem procesu, zabezpieczeń, poziomu zysków jak również dostępności kapitału.
Inwestorzy, którzy prywatnie kupują mieszkania na wynajem (to co innego niż mieszkania na ‘flipy’ lub na szybki wzrost wartości i sprzedaż):
- prawie zawsze zakładają bardzo długi horyzont inwestycyjny – często bezterminowy, emerytalny
- rozumieją, że sprzedaż nieruchomości zajmuje trochę czasu a sprzedaż kilkunastu nieruchomości (gdy się tyle posiada) również trwa
- rozumiejÄ…, że nie opÅ‚aca siÄ™ sprzedać nieruchomoÅ›ci w momencie ‘doÅ‚ka na rynku’ i lepiej poczekać aż ceny wrócÄ… do akceptowalnych poziomów – w tym czasie nadal realizujÄ…c zyski z najmu
- sÄ… wÅ‚aÅ›cicielami nieruchomoÅ›ci (hipoteka) i oczekujÄ… stabilnego zysku bieżącego z tytuÅ‚u dochodów z wynajmu i nie spekulujÄ… na szybki wzrost cen (przy wzroÅ›cie cen nieruchomoÅ›ci można oczywiÅ›cie sprzedać nieruchomość z zyskiem … ale chcÄ…c dalej inwestować na tym samym rynku za chwilÄ™ trzeba byÅ‚oby zakupić nowÄ… nieruchomość – też po wyższej cenie…).
Dokładnie w ten sam sposób działa biznes Mzuri CFI Rodzinne Finanse
To inwestycja dedykowana dla osób rozumiejących model inwestycji długoterminowych w mieszkania na wynajem. Dlatego:
- zakÅ‚ada bardzo dÅ‚ugi horyzont inwestycyjny – to nie jest inwestycja z zapisanym terminem zakoÅ„czenia – trwa tak dÅ‚ugo jak dÅ‚ugo chcÄ… inwestować inwestorzy
- nie ma określonego czasu trwania inwestycji
- ponieważ sam planuję inwestować tu dużą część własnych oszczędności i to w sposób długoterminowy zależy mi oczywiście na tym aby spółka działała jak najdłużej
- z uwagi na doświadczenie i możliwości część portfela stanowić będą mieszkania na szybkie transakcje typu '‘flip’ – tanio kupić, szybko wyremontować i drożej ale szybko sprzedać
- nie zamierzamy szybko sprzedawać nieruchomości po zaniżonej cenie tylko dlatego, że ktoś z inwestorów nagle potrzebuje gotówki (co byłoby ze szkodą dla pozostałych inwestorów)
- w okresie niskich cen nieruchomości lepiej przeczekać i nie realizować sprzedaży ze stratą
- spółka jest właścicielem nieruchomości (hipoteka) i jej zadaniem jest generowanie stabilnego zysku z tytułu dochodów z najmu dla ogółu inwestorów
Możliwość wyjścia z inwestycji #1
Odkupienie inwestycji przez Remigiusza Stanisławka
Taką transakcję powinno udać się zrealizować w czasie krótszym niż kilka miesięcy.
Deklaruję, że w każdym roku (począwszy od roku 2021) będę prywatnie przeznaczał w miarę możliwości ponad 100 / 200 tysięcy złotych na dopłaty do inwestycji.
Ponieważ inwestuję na tych samych zasadach co wszyscy inwestorzy to w kolejnych latach będę musiał wnosić opłatę przyłączeniową. Dlatego bardziej opłacalne będzie dla mnie zakupienie inwestycji od inwestorów (jeżeli będą potrzebowali wycofać się z inwestycji). Środki na odkupowanie udziałów od inwestorów pochodzić będą z odsetek od posiadanych przeze mnie inwestycji, z kapitału z moich kończących się inwestycji oraz bieżących dochodów. Dlaczego?
Ponieważ moim prywatnym celem jest posiadanie dużego udziału moich prywatnych oszczędności w tej inwestycji jako tej o najniższym poziomie ryzyka i dużej kontroli i pełnemu nadzorowi z mojej strony.
Powyższe jest jedynie moją deklaracją, nie mogę wykluczyć sytuacji, w której takie odkupienie z mojej strony nie będzie możliwe lub kwoty w danym roku będą niższe.
Koszt transakcji sprzedaży to 2% PCC – ale w tej inwestycji udziały stanowią połowę inwestowanej kwoty, więc koszt 2% liczony od połowy kwoty inwestycji oznacza koszt 1%. Koszt PCC płaci kupujący (ja) stąd kwota transakcji będzie o ten 1% pomniejszona. I wyniesie 99%.
Standardowo transakcje te zamierzam realizować po aktualnej cenie udziałów. Ale to będzie każdorazowo podlegało osobnym rozmowom z zainteresowanymi.
Moja umowa inwestycyjna w roku 2019 i 2020 wyniosła 210.000 zł – 10 tys kapitału początkowego w spółce oraz 200.000 zł podzielone po połowie na wpłatę na udziały oraz na pożyczkę. Kolejne dopłaty do projektu będę realizował w roku 2021.
Tak wygląda potwierdzenie posiadania udziałów (przypominam że połowa inwestycji to udziały a połowa to pożyczka udzielana do spółki).
Możliwość wyjścia z inwestycji #2
Sprzedaż inwestycji innemu inwestorowi
Taką transakcję powinno udać się zrealizować w czasie krótszym niż kilka miesięcy.
Dołączenie do inwestycji bez opłaty przyłączeniowej możliwe jest tylko w 2020 roku. Inwestorzy, którzy w kolejnych latach będą chcieli dołączyć do inwestycji będą musieli zapłacić dodatkową opłatę przyłączeniową (w innych spółkach MZURI taka opłata wynosi nawet 10% od inwestowanej kwoty).
Zainteresowanie inwestycją jest duże – ale nie wszyscy mają kapitał aby zainwestować na początku powstawania biznesu. Tym samym jeżeli nowi inwestorzy będą chcieli dołączyć do spółki w kolejnych latach to będą mieć do wyboru:
- dołączyć na standardowych warunkach z opłatą przyłączeniową
- lub (jeżeli będą takie oferty) odkupić udział w biznesie od innego inwestora. Wtedy nie płacą opłaty przyłączeniowej. Co oznacza, że od 2021 roku zakup udziałów na rynku wtórnym będzie znacznie bardziej opłacalnym dla kupującego niż zakup bezpośrednio od spółki! To daje też możliwość negocjacji między sprzedającym a kupującym.
- Jeżeli wyjście z inwestycji będzie potrzebne bardzo szybko – to sytuacja inwestora będzie identyczna jak w przypadku gdyby posiadał własne nieruchomości na wynajem z najemcami. Sprzedaż nieruchomości na szybko wymagałaby obniżenia ceny nieruchomości. Jeżeli ktoś zaproponuje odsprzedanie inwestycji z np. 10%-15% opustem to taką transakcję na pewno zrealizuje bardzo szybko. Dokładnie tak samo jak w przypadku nieruchomości (przypominam że model biznesowy całego projektu ma odzwierciedlać samodzielne inwestowanie w wiele nieruchomości)
- Jeżeli inwestor będzie oczekiwał wyjścia z inwestycji w czasie gdy ceny nieruchomości będą niskie (np. w czasie jakiegoś kryzysu) – to podobnie jak w powyższym punkcie. Gdyby ktoś posiadał własne nieruchomości na wynajem i chciał je sprzedać w czasie trwającego kryzysu na rynku nieruchomości to musiałby je sprzedać po rynkowej dużo niższej cenie. I na tych samych warunkach proponując odpowiednio wysoką obniżkę ceny odsprzedaży posiadanej inwestycji na pewno szybko znajdzie na taką inwestycję nowego inwestora (za moim pośrednictwem – z mojej bazy inwestorów).
Ja będę co jakiś czas prowadził dwustronną komunikację:
-  do inwestujących w projekcie będę wysyłał i udostępniał informację, że jest grupa nowych inwestorów na kwotę x – i jeżeli ktoś będzie zainteresowany wyjściem z inwestycji będę kontaktował z drugim inwestorem
- moje grupy inwestycyjne będę wysyłał informację, gdy ktoś będzie chciał wycofać kapitał ze spółki
- W zamian za takie połączenie dwóch stron pobierać będę opłatę w wysokości 1% od kupującego.
Uczulam że transakcje na rynku wtórnym nie są gwarantowane. Nie da się zagwarantować że zawsze będzie odpowiednio duża grupa chętnych na dołączenie do inwestycji. Chcąc szybciej zrealizować sprzedaż zawsze można zaproponować lepszą cenę dla kupującego.
Możliwość wyjścia z inwestycji #3
Umorzenie udziałów do Spółki MZURI CFI R.F.
Taką transakcję powinno udać się zrealizować w ciągu 3-12 miesięcy, w wyjątkowych przypadkach dłużej (pożyczka do 24 miesięcy, udziały do 12 miesięcy).
Ponieważ jest to z założenia inwestycja długoterminowa nie możemy pozwolić na bardzo szybkie wycofywanie kapitału przez inwestorów w modelu umorzenia udziałów i pożyczki do spółki. Dlatego wybór tego modelu zakończenia inwestycji w ciągu pierwszych 18 miesięcy od początku inwestycji oznacza pobranie dodatkowej opłaty na rzecz spółki w wysokości 20%. W przypadku konieczności zakończenia inwestycji w krótszym czasie jest to możliwe na rynku wtórnym.
Wycofanie siÄ™ z inwestycji poprzez SpółkÄ™ jest oczywiÅ›cie czasochÅ‚onne. Ale to ostatni ze sposobów na wyjÅ›cie z inwestycji.W historii kilkunastu spółek tego typu nigdy (dane na 10.2020) taka transakcja nie byÅ‚a realizowana – zawsze transakcje zamykaÅ‚y siÄ™ na rynku wtórnym.
W pierwszej kolejności do zrealizowania są dwa pierwsze sposoby zakończenia inwestycji.
A jeżeli sytuacja jest naprawdę pilna można np. zaproponować sprzedaż udziałów innemu inwestorowi (ja pomogę inwestorów znaleźć) np. 5-10% taniej. Wtedy transakcja będzie szybka.
- Umorzenie udziałów do spółki jest równoznaczne z zakończeniem trwania pożyczki.
- Transakcja wyjścia z inwestycji jest czasochłonna i zależy od wielu czynników.
- Aby zgromadzić środki na wykup inwestora spółka musi sprzedać jedną lub kilka nieruchomości w taki sposób aby nie zaszkodzić innym inwestorom, którzy pozostaną w spółce.
- W szczególności w interesie inwestorów, którzy pozostają w spółce nie jest aby nieruchomość sprzedać szybko po zaniżonej cenie lub sprzedać w dołku cenowym nieruchomości.
Zapewniam, że jeżeli nie będzie chętnych na odkupienie udziałów (ja lub inni inwestorzy) to procedury umorzenia udziałów do spółki będziemy realizować najszybciej jak to możliwe.
Podane terminy są terminami skrajnie odległymi i nie wyobrażam sobie aby miały w praktyce wystąpić – umorzenia powinny zamknąć się w ciągu 6-12 miesięcy, a czasem krócej. Z uwagi na możliwości sprzedaży udziałów do innych inwestorów proces umarzania na żądanie do spółki uznaję że będzie sytuacją wyjątkową (gdyby nie było chętnych na standardowe odkupienie udziałów).
Dlatego wyjście z inwestycji w tym wariancie dzieli się na dwa etapy:
- umorzenie udziałów – realizowane po aktualnej wartoÅ›ci (wycenie) udziałów. Zgodnie z UmowÄ… czas na to to minimum 3-6 miesiÄ™cy, który może być wydÅ‚użony o kolejne 3 lub 6 miesiÄ™cy – czy czym na takie przedÅ‚użenie ja muszÄ™ wydać zgodÄ™. A takiej nie wydam, jeżeli nie bÄ™dzie uzasadnienia aby przedÅ‚użać tok umorzenia
- zakończenie pożyczki – tutaj w Umowie wpisany jest czas do 24 miesięcy. Oczywiście w normalnej sytuacji będzie to kilka miesięcy – ale musimy jako spółka mieć możliwość wydłużenia tego czasu z uwagi na np. niekorzystne ceny nieruchomości.
Czas na wyjÅ›cie z inwestycji w ten sposób może nie wyglÄ…dać atrakcyjnie dla inwestora, który chce szybko wyjść z inwestycji. Ale – z drugiej strony – ten sam inwestor jest wczeÅ›niej chroniony w ten wÅ‚aÅ›nie sposób – gdyby inni inwestorzy chcieli szybko wyjść z inwestycji i sprzedać coÅ› znacznie poniżej wartoÅ›ci.
Działa to w dwie strony – i moim zdaniem jest to idealnie zrównoważone.
Spółka nie ma żadnego interesu aby na siłę przedłużać proces wykupu – ale nie może działać na szkodę pozostałych inwestorów.
Warto zauważyć, że jeżeli inwestor chce wycofać 100.000 zł to nie możemy sprzedać jednej trzeciej mieszkania – tylko całe mieszkanie (warte 300.000) i kwota 200.000 nie będzie zarabiać – i załączenie jej do zarabiania wymaga kupna, remontu i wynajmu nowego lokalu.
Można wysunąć argument – że gdyby ktoÅ› prywatnie szybko potrzebowaÅ‚ sprzedać nieruchomość to może jÄ… sprzedać np. z 20% stratÄ… – wtedy szybko (co prawda ze stratÄ…) ma gotówkÄ™. DokÅ‚adnie to samo można zrobić w tym projekcie – wystarczy ogÅ‚osić, że chce siÄ™ sprzedać udziaÅ‚y z np. 10% lub 20% dyskontem. Zapewniam że szybko bÄ™dÄ… chÄ™tni aby je od inwestora odkupić. Tak samo jak na normalnym rynku nieruchomoÅ›ci.
